在2019年初，联合公司WeWork每天在世界各地的城市中租赁50万至100万平方英尺的新空间。随着初创企业，自由职业者和老牌公司转向其共享办公室网络以进行灵活的租金，WeWork开始类似于亚马逊和优步之类的技术巨人-不仅仅是一项业务，它还是关于未来的宏伟声明的工具。WeWork的广阔愿景包括开设一所名叫WeGrow的昂贵的“有意识的创业学校”，而该公司的首席执行官Adam Neumann梦想成为以色列第一位亿万富翁首相，或者(也可以是)下一任美国总统。
然而，在过去的几个月中，有关该业务的坏消息激增。WeWork的母公司We Company已于9月准备上市，市值470亿美元。由于对公司业务模式的怀疑以及有关诺伊曼的高消费行为的细节开始引起人们的关注，这一数字一夜之间被削减了一半。损失惊人：上半年为13亿美元，或每位客户每年损失5200美元。到了10月中旬，诺伊曼(Neumann)破产了，并且IPO被无限期地推迟了。韦格罗学院关闭了。计划裁员数千人。彭博社本周报道说，我们公司正在考虑纾困这将使该公司处于软银的控制之下，而软银是为它提供大量资金的日本投资公司。
WeWork是纽约市最大的办公室租户，在2018年超过JP Morgan Chase：它拥有约890万平方英尺的办公空间，在曼哈顿拥有100多个办公地点。该公司的突然衰落以及更广泛的经济放缓的幽灵使一些观察家开始质疑，如果WeWork破产，会发生什么情况，尤其是在曼哈顿，那里的办公空间灵活多变。
简短的答案并没有立即引起人们的注意：We Company的债券可能处于自由落体状态，但WeWork的灭亡不太可能给纽约商业房地产带来厄运。但是，公司的命运可能会撼动纽约市及其他地区如何灵活设计，租赁和使用办公空间。
WeWork的根本问题是公司不拥有其产品。它所占用的物理空间是真实的(是出租而不是购买)，但对于初创企业已经普及的概念也是如此。尽管We Company作为技术创新者通过营销自己筹集了资金(并大肆宣传)，该公司使用算法重新配置办公空间并建造理想的会议室，但本质上它只是一个中间人。
纽约大学斯特恩商学院创业与管理学教授阿里·金斯伯格说：“问题的真相是，这不是[WeWork]真正创造的行业。”“他们身上展示了很多关于这个行业的亮点。当投资者开始质疑那里是否有一家公司时，他们开始质疑自己是否有可靠的商业模式。”
阅读我们公司过山车年和潜在灭亡的迹象很诱人，以作为泡沫准备破裂的证据：它经常与Uber，Postmates等颠覆性平台混在一起，而其他嗡嗡声的公司今年可能亏损数十亿美元。尽管如此，房地产专家表示，无论是否使用WeWork及其具有标志性的“ Do What You Love”马克杯，协同工作本身都会保留下来。该行业是头等大事，但并非灾难性的：在全国范围内，WeWork提供了三分之一的伸缩空间，而其他九个运营商则占了三分之一。(根据商业房地产和投资公司世邦魏理仕的报道，近700家公司构成了最后的蛋糕。)需求强劲。消费者欣赏灵活的办公空间所带来的市场速度和资金延期，而房东也知道这一点。
但是，弹性租赁即将发生巨变，这早于我们公司的麻烦。如果WeWork留下了印象，那就没有什么能阻止房东建立自己的灵活办公室，零散地出租它们，以及垄断WeWork拥护的市场。世邦魏理仕(CBRE)美洲乘务研究主管朱莉·惠兰(Julie Whelan)表示，业主如何将共用办公空间纳入其未来投资组合，这是一个悬而未决的问题。
Whelan说：“过去，它是通过第三方灵活的办公室运营商以非常传统的租赁协议格式进行的。”“有些房东有能力自己进行报价。还有其他一些人希望达成合伙协议。这样一来，他们就可以更好地控制空间，并且坦率地说，在上行场景中它的好处。”
换句话说，可以WeWorkify办公空间的大型或公司房东可以做到这一点。至少在纽约，没有业主或子市场完全依赖WeWork，这意味着长期的痛苦是可以控制的。曼哈顿十大房东中，没有一个人有超过5%的潜在WeWork辐射风险。根据CityLab对CoStar数据的分析，在WeWork占用的整个纽约市财产中，平方英尺的中位数刚好超过50,000，占总财产中位数的28%。在大多数情况下，WeWork不会运行整个建筑物。
也没有阻止WeWork众多精品合作同事竞争的机会。根据市场情报公司Yardi Matrix的数据，仅在曼哈顿，就有数百个共享办公空间，可容纳约1400万平方英尺的办公空间。总而言之，灵活的办公空间约占纽约市商业房地产总面积的4%。即使我们公司这样做，该份额也不太可能扩大。但是，如果房东自己决定担任这一职位，那么该公司的撤退可能会对其他弹性办公室提供商产生影响。
有这样的震动先例。雷格斯(Regus)是一家总部位于英国的早期WeWork风格的办公室共享公司，在2001年互联网泡沫中申请破产时，许多租户逃离。那给公司留下了长期的租约，没有人填补。(它被重组为如今强大的办公服务公司，称为IWG，并且仍在纽约市设有46个分支机构。)20年前，该公司看上去太大了，无法倒闭，有些人担心现在WeWork也是如此。
“ WeWork在这么多城市吞噬了这么多空间的租约，有令人信服的理由证明其房东无力承担破产的风险，” Andrew Ross Sorkin在《纽约时报》上写道。 2018年十一月令人担心的是，随着经济好转走向衰退的角落，该公司将完全感觉不到(这是不是一个给定尚未)。就目前情况而言，即使今年新的商业租赁量猛增，纽约的商业空置率仍然很高(并且还在上升)。在很难获得新办公室租赁的WeWork市场中，这种情况会更加严重。
“尽管有专门术语，但它不是一家平台公司，这是一个性感的主意，暗示着这种几乎无限的增长。”
一些建筑所有者已经受到惊吓。两名在伦敦经营WeWork大型办公场所的匿名房东告诉英国《金融时报》，“在可预见的将来，他们不会签署新的租赁合同，如果发生重组，他们将为其现有的WeWork办公室制定应急计划。”
鉴于WeWork的挫败感，房东可能已经将We Company较小的同行视为风险较高的赌注。“这对WeWork的影响要大于对房地产市场的影响，” Ginsberg说。“这有点令人不安。通常，市场总是对坏消息反应过度。人们将更加仔细地考虑向其他合作公司出租。”
但是公司还没有放弃WeWork。鲁丁管理公司(Rudin Management Company)在纽约市拥有近1500万平方英尺的房地产，正准备在布鲁克林海军公园(Brooklyn Navy Yard)开设72号码头，该码头是一个六层玻璃技术中心，以WeWork为主要承租人。Rudin外部副总裁Nicholas Martin说：“ Dock 72是为WeWork成员等创新者设计和建造的，因为灵活的办公模式已被证明能够满足重要的市场需求，并已迅速成为自身的经济引擎。”和政府事务。他从租户那里收到了反馈，他们说他们很喜欢与像WeWork这样的公司一起在建筑物中，因为如果他们扩大团队，它使他们可以灵活地在一个地方发展。与其从建筑物中出租更多财产，
Dock 72还代表了对共同工作生活的陈规定型观念的偏离：不只是愿意在Kombrewcha办公的自由职业者，还包括签署了在此处租用WeWork空间的大型跨国公司，例如IBM和Verizon。这样的“企业租户”已经成为全国WeWork建筑的重要合作伙伴。微软销售部门的30%在WeWork空间之外运营;亚马逊将WeWork的曼哈顿2先驱广场办公室全部出租;Airbnb在WeWork中托管其柏林办事处。(大西洋如果在旧金山，WeWork也有几名员工。)如果WeWork眨眼不复存在，这些企业租户可能会想出一种保持现状的方式。如果以及何时使用WeWork储罐，短期的痛苦是不可避免的，但是其他人将会加紧-无论是房东，第三方还是两者之间的伙伴关系。
Whelan预测，灵活办公空间的增长轨迹将放缓，正如她所说的那样“调整规模”。单是亚当·诺伊曼(Adam Neumann)的头条新闻就可以告诉你很多。但是，共享办公空间无处不在。在过去的五年中，拥有所有必要工具(包括建筑物，设计和扩建办公空间的能力以及运营办公室的能力)的所有者已经进入市场，无论是他们自己还是与第三方合作操作员。她说：“有能力做到这一点，有规模做到这一点的地主在太空中游荡。”
作为转包商，WeWork只会在建造空间和运营办公室之前检查一下箱子，这是一家过于雄心勃勃的房地产管理公司，而不是一家颠覆性的科技创业公司。从长远来看，这就是为什么房东和租户不会出现问题的原因之一。
金斯伯格说：“尽管有专门术语，但并不是这家平台公司，这是一个性感的主意，暗示着这种近乎无限的增长。”“事实证明，技术并不是其中的主要部分。那只是一家房地产公司。如果它只是一家房地产公司，那么它可以重返基础知识。”