房产信息：房企融资遭夹击：中介称商票折价近四成，房企财务苦恼境外发债寒冬

随着融资政策持续收紧，房企融资利率走高，不少人感叹：“当房企的业主不如当债主！”

王禹（化名）是一名商票中介，负责对接供应商与资金方，从中赚取佣金。商票指由金融公司或企业开出的短期票据，委托由银行以外承兑的付款人，在指定日期无条件支付确定金额给收款人或持票人。

“在房地产领域，商票可以理解为房企向供应商打的欠条。供应商在承兑期限前需要现金时可以转让商票，但需要贴息。”7月4日，王禹告诉时代周报记者，现在市场上资金紧张，部分房企的商票折价35%-37%。这意味着，一张100万元的商票，中介只需要花63万-65万元就可以买到。

王禹表示，承兑时间最长为一年，兑现周期较短。如果顺利，投资年化回报可观。但今年多家房企商票兑付延期或无法兑付，买商票要做好亏掉本金的准备。有的商票流入市场时已接近兑付期限，届时能否要回本息各凭本事。

房地产金融高压下，当前房企融资已十分困难。贝壳研究院数据显示，上半年房企融资规模为5480亿元，较去年同期收缩超千亿元；境内票券平均票面利率5.07%，同比上升79个基点。据克而瑞研究中心不完全统计，2021年上半年100家典型房企融资额同比下降34%，是2018年以来最低水平。

“能发债已经不错了”

由于发债条件限制较少且可以提前赎回，美元债一度是房企融资的首选渠道，也是融资环境冷热的重要衡量标准。

7月3日，中型房企财务总监姜杰（化名）对时代周报记者表示，今年多家规模房企债务爆雷，导致市场信心不足，美元债市场持续降温。

“某头部房企是境外资本的心头好，但5月也出现发不出债的情况。”姜杰说道。

近期，姜杰所在的房企发行了一笔利率超过12%的美元债。

“能发债已经不错了。”姜杰告诉时代周报记者，房企关注的不是利率高低，而是能否成功发行。

如姜杰所言，当前正值房企美元债寒冬。今年上半年，境外债市场持续低迷，发债规模收缩明显，票面利率呈不稳定波动。贝壳研究院数据显示，今年上半年，境外融资规模同比下降29%。

房企境内融资同样受限，整体呈现规模缩减、成本走高的局面。

根据贝壳研究院统计，2021年上半年，房企境内外债券融资累计约5480亿元，同比下降16%，规模累计增速连续两年下降，融资规模较2019年、2020年同期分别收缩1296亿元与1026亿元。境内债券融资方面，上半年，房企债券平均票面利率5.07%，较2020年同期上升79个基点。

在融资环境持续收紧状态下，房企融资两级分化。时代周报记者梳理发现，有央企国企资质背书且规模在行业前十的企业更受资本青睐，如中海、越秀、万科等房企发行了多笔利率不到3%的债，而部分信用评级低且杠杆较高的企业发债利率超过10%。

日前，华泰证券发布研报指出，房企债权类融资监管趋严，不同债务负担的房企融资能力和偿债能力有所分化。长期来看，房企信用资质分化是趋势，房企自身禀赋如股东背景、土储质量、拿地能力和融资能力将成为房企分化的关键。股东背景优、经营能力强、财务安全度高的房企信用风险较为可控，且竞争优势有望持续。

积极开辟新融资渠道

目前，房企融资正遭多面夹攻。一方面，房地产融资政策监管持续加强，监管部门拟将“三道红线”试点房企的商票数据纳入监控范围，要求房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报；另一方面，房贷集中度管理成效初显，房贷办理周期拉长，房企回笼资金难度增加。

传统“拿钱”渠道全面受限，房企不得不开辟其它融资渠道，分拆旗下商业和物业板块上市已成行业主流。

6月28日，越秀地产旗下物业公司越秀服务登陆港股市场；7月2日，中骏集团旗下中骏商管物业公司成功于香港联交所主板正式挂牌上市；融信中国旗下物业板块融信服务已完成全球发售，预计7月16日上市。

今年以来，已上市物企共达45家，递表排队等待上市物企达24家。中指研究院预计，到2021年年末，物管板块上市公司总数量有望超70家，较2019年年底增长超150%。

对急需资金的房企而言，分拆旗下商业和物业板块上市是比划算的买卖，不仅可为企业开辟新融资渠道及降低融资成本，减轻母公司的负债压力；商业和物业板块收入稳定，也能为房企带来充足的现金流，减轻销售端的压力。

相比于地产板块，商业和物业板块能获得更高的估值，更受资本市场青睐，融资通道也更顺畅。时代周报记者统计发现，港交所上市物管企业的平均动态市盈率超过30倍，而内房股平均动态市盈率低于10倍。

与此同时，公募REITs落地，房企融资难题或迎来破局。

6月21日，首批9只公募REITs上市交易，标志着国内公募REITs试点正式落地。上市首日，9只产品全线飘红，涨幅最大的蛇口产园录得14.72%涨幅。

7月5日，一名房产地产分析师对时代周报记者表示，公募REITs为房企提升存量资产流动性提供了可能，房企能盘活资产后减少资金投入。另一方面，公募REITs市场认可度高，资金进入积极性也更高。未来公募REITs将成为房企融资突破的新方向，与REITs相关的概念股或迎来爆发。

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