持续加强监管将有助于房地产行业的可持续发展

12月以来，全国多地出台政策，加强商品房预售资金监管，确保预售资金专款专用，从源头上防范烂尾楼带来的楼市风险。这些新政策瞄准了此前的监管漏洞，规范预售资金成为防范化解房地产金融风险的重要内容。

最近，未完工商品房的消息时有传出，一些不靠谱的开发商打破资金链，带着钱跑了，导致未完工的项目和购房者在可预见的未来入住新房。为保障广大购房人的合法权益，防范楼市风险，12月以来，全国各地出台多项政策，加强商品房预售资金监管，确保预售资金专款专用，从源头上防止烂尾楼的出现。

记者了解到，由于国内商品房销售多以预售形式进行，全国各地已形成商品房预售资金监管体系。但由于实施情况不同，一些地方资金被挪用的情况并不少见。

现在，在房企资金的普遍压力下，预售资金的“魔咒”能有效吗？部分未竣工商品房引发的楼市风险能否被制止？开发商不会因此失血吗？记者进行了调查和采访。

针对“坏账”，严格控制商品房预售资金。

三个多月前，昆明“别样幸福城”的烂尾楼上了热搜。购房者别无选择，只能搬进烂尾楼，“抱团自救”的消息引起了热议。在一系列讨论中，加强预售资金监管被认为是一项基本政策。

据昆明市住房和城乡建设局工作人员郎子扬介绍，商品房未完工主要有两个原因：一是开发商项目太多，摊位太多。当市场需求下降时，房地产无法及时出售，导致资金链断裂；第二，开发房屋需要完整的证书，如规划证书、土地证书、建筑证书和预售证书。有的开发商一边申请证书一边动手，最后被证书卡住，导致项目停工。大部分烂尾楼都是因为资金链断裂。

为此，昆明市近日发布《昆明市人民政府办公室关于加强商品房预售资金监管工作的通知(试行)》(以下简称《通知》)，对昆明市中心区申请商品房预售许可的项目预售资金(包括定金、首付款、一次性付款及后续付款等预售资金，包括预售商品房按揭贷款)的收取、存储、支出和使用进行监督管理。

项目建成前，资金只能用于支付项目资金、建筑材料、辅助设施、法定税费、到期银行贷款。房地产开发公司可以从预售资金中提取5%用于支付办公和管理费用。

此外，昆明市住房和城乡建设局将根据房地产开发企业资质、经营业绩、信用记录等情况，对商品房预售资金进行分级监管。对在昆明从事房地产开发经营的房地产开发企业，资质一流、业绩良好、无不良行为记录的，可将开发项目重点监管资金比例降至25%。一年内发生不良行为的，新建、在建工程重点监管资金比例将提高至30%。

堵塞漏洞，监管新政，防范楼市风险。

“商品房预售资金监管实行政府全程监管、专款专用的原则。最重要的作用是有效防止开发商带着钱跑路。”郎子扬表示，对于买家来说，这款《通知》相当于为增加了一把安全锁

但现实情况是，部分购房人的住房资金并未进入监管账户，进入监管账户的资金也可能被开发商随意支取，挪作他用。业内人士向记者透露：“商品房预售资金监管制度一直存在，但预售资金被挪用的情况并不少见。”

“根据要求，开发商需要设立独立的资金监管账户，购房人将购房款直接转入该账户。但是，很多开发商会让买家把购房款转到其他账户，有的甚至直接转到开发商法定代表人的私人账户。这样，开发商就可以随意挪用资金。”云南新金桥律师事务所律师宋巍巍表示，即使购房款全部存入资金监管账户，部分开发商在使用预售资金时，通过提供虚假证明文件，骗取银行支付预售款。如果政府部门不能监督开发商的建设进度，资金将被挪用。

据记者梳理，上述所有监管漏洞都得到了政策有针对性的“关照”。突出强调了“全监管”、“专账专账”和“分级监管”。业内人士认为，这将为房地产市场的预售模式带来深刻变革。

随着资金收紧，房企应提高抗风险能力。

在专家看来，监管预售资金只是给开发商划了一个“底线”。“只用于建设资金，而这部分成本占总成本的比例很低。房地产企业应该为这部分保留足够的资本备抵，否则说明自身抗风险能力弱，进而存在。

然而，近年来，这条“底线”却频频失守。据媒体报道，今年上半年，一些地区还曾放宽预售资金的监管，将预售款提取节点前移，帮助解决房地产企业资金周转问题。

“在‘一城一策’、因城施策的背景下，不同地区楼市的资金监管呈现相近态势，侧面印证了近期内这些地区可能出现了房企资金链断裂问题。”北京工商大学经济学院经济研究中心执行主任周清杰表示，下半年，各地出台的有关加强预售资金监管政策，是在新一轮稳定房价的大趋势下，通过规范预售资金来防范化解房地产金融风险的做法。

记者注意到，市场中有人担忧，作为房企资金的重要来源之一，预售资金被念起“紧箍咒”，房地产资金链条可能进一步承压。还有人担心，房地产市场的预售制体系因此受到冲击影响。

对此，各地在收紧监管的同时，也对政策意图进行了反复强调。郎紫阳表示，预售资金监管主要针对烂尾楼的预防以及供应的提效，监管的持续加强将助力房地产行业的可持续发展。

周清杰也表示，监管并非打压。“虽然会使房企可用资金压力增大，但这恰恰利好资金实力强的优质企业进入房地产行业。

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