持续加强监管将有助于房地产行业的可持续发展

12月以来,全国多地出台政策,加强商品房预售资金监管,确保预售资金专款专用,从源头上防范烂尾楼带来的楼市风险。这些新政策瞄准了此前的监管漏洞,规范预售资金成为防范化解房地产金融风险的重要内容。

最近,未完工商品房的消息时有传出,一些不靠谱的开发商打破资金链,带着钱跑了,导致未完工的项目和购房者在可预见的未来入住新房。为保障广大购房人的合法权益,防范楼市风险,12月以来,全国各地出台多项政策,加强商品房预售资金监管,确保预售资金专款专用,从源头上防止烂尾楼的出现。

记者了解到,由于国内商品房销售多以预售形式进行,全国各地已形成商品房预售资金监管体系。但由于实施情况不同,一些地方资金被挪用的情况并不少见。

现在,在房企资金的普遍压力下,预售资金的“魔咒”能有效吗?部分未竣工商品房引发的楼市风险能否被制止?开发商不会因此失血吗?记者进行了调查和采访。

针对“坏账”,严格控制商品房预售资金。

三个多月前,昆明“别样幸福城”的烂尾楼上了热搜。购房者别无选择,只能搬进烂尾楼,“抱团自救”的消息引起了热议。在一系列讨论中,加强预售资金监管被认为是一项基本政策。

据昆明市住房和城乡建设局工作人员郎子扬介绍,商品房未完工主要有两个原因:一是开发商项目太多,摊位太多。当市场需求下降时,房地产无法及时出售,导致资金链断裂;第二,开发房屋需要完整的证书,如规划证书、土地证书、建筑证书和预售证书。有的开发商一边申请证书一边动手,最后被证书卡住,导致项目停工。大部分烂尾楼都是因为资金链断裂。

为此,昆明市近日发布《昆明市人民政府办公室关于加强商品房预售资金监管工作的通知(试行)》(以下简称《通知》),对昆明市中心区申请商品房预售许可的项目预售资金(包括定金、首付款、一次性付款及后续付款等预售资金,包括预售商品房按揭贷款)的收取、存储、支出和使用进行监督管理。

项目建成前,资金只能用于支付项目资金、建筑材料、辅助设施、法定税费、到期银行贷款。房地产开发公司可以从预售资金中提取5%用于支付办公和管理费用。

此外,昆明市住房和城乡建设局将根据房地产开发企业资质、经营业绩、信用记录等情况,对商品房预售资金进行分级监管。对在昆明从事房地产开发经营的房地产开发企业,资质一流、业绩良好、无不良行为记录的,可将开发项目重点监管资金比例降至25%。一年内发生不良行为的,新建、在建工程重点监管资金比例将提高至30%。

堵塞漏洞,监管新政,防范楼市风险。

“商品房预售资金监管实行政府全程监管、专款专用的原则。最重要的作用是有效防止开发商带着钱跑路。”郎子扬表示,对于买家来说,这款《通知》相当于为增加了一把安全锁

但现实情况是,部分购房人的住房资金并未进入监管账户,进入监管账户的资金也可能被开发商随意支取,挪作他用。业内人士向记者透露:“商品房预售资金监管制度一直存在,但预售资金被挪用的情况并不少见。”

“根据要求,开发商需要设立独立的资金监管账户,购房人将购房款直接转入该账户。但是,很多开发商会让买家把购房款转到其他账户,有的甚至直接转到开发商法定代表人的私人账户。这样,开发商就可以随意挪用资金。”云南新金桥律师事务所律师宋巍巍表示,即使购房款全部存入资金监管账户,部分开发商在使用预售资金时,通过提供虚假证明文件,骗取银行支付预售款。如果政府部门不能监督开发商的建设进度,资金将被挪用。

据记者梳理,上述所有监管漏洞都得到了政策有针对性的“关照”。突出强调了“全监管”、“专账专账”和“分级监管”。业内人士认为,这将为房地产市场的预售模式带来深刻变革。

随着资金收紧,房企应提高抗风险能力。

在专家看来,监管预售资金只是给开发商划了一个“底线”。“只用于建设资金,而这部分成本占总成本的比例很低。房地产企业应该为这部分保留足够的资本备抵,否则说明自身抗风险能力弱,进而存在。

工程烂尾的风险。”云南新亚地产分析师栗华说。

然而,近年来,这条“底线”却频频失守。据媒体报道,今年上半年,一些地区还曾放宽预售资金的监管,将预售款提取节点前移,帮助解决房地产企业资金周转问题。

“在‘一城一策’、因城施策的背景下,不同地区楼市的资金监管呈现相近态势,侧面印证了近期内这些地区可能出现了房企资金链断裂问题。”北京工商大学经济学院经济研究中心执行主任周清杰表示,下半年,各地出台的有关加强预售资金监管政策,是在新一轮稳定房价的大趋势下,通过规范预售资金来防范化解房地产金融风险的做法。

记者注意到,市场中有人担忧,作为房企资金的重要来源之一,预售资金被念起“紧箍咒”,房地产资金链条可能进一步承压。还有人担心,房地产市场的预售制体系因此受到冲击影响。

对此,各地在收紧监管的同时,也对政策意图进行了反复强调。郎紫阳表示,预售资金监管主要针对烂尾楼的预防以及供应的提效,监管的持续加强将助力房地产行业的可持续发展。

周清杰也表示,监管并非打压。“虽然会使房企可用资金压力增大,但这恰恰利好资金实力强的优质企业进入房地产行业。

版权声明:转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益,请作者持权属证明与本网联系,我们将及时更正、删除,谢谢您的支持与理解。