2月13日 房屋所有权如何成为通往财富的垫脚石？

《纽约时报》最近的一篇社论聚焦于住房所有权和财富创造，从哈佛大学住房研究联合中心的研究中吸取了教训，并得出结论：“作为积累财富的一种手段，住房所有权没有真正的替代品。”

但是，为什么住房所有权对积累财富如此重要？以下是哈佛大学的研究人员在2013年的发现，以及它今天对你的意义。

抵押贷款迫使你存钱。

通过抵押贷款买房，通过每月支付本金来强制储蓄。租购争论通常集中在月供上，购房成本是月供和托管(保险和财产税)的函数。

但房贷支付包括利息部分和主体部分，利息和本金减少(借款总额)之间的分配方式随时间变化。一般来说，更多的利息是在抵押贷款开始时支付的。贷款期限越长，支付份额越大。

因此，作为贷款年龄的本金支付是一个强制性的储蓄计划，它的存款正在增长——它们不再是从口袋里拿出来的。

随着时间的推移，家庭提供了真正的欣赏。

现在我们经历了价格上涨的非正常时期和价格下跌的非正常时期。即便如此，从长期来看，房价的复合年回报率已经超过通胀率近一个百分点。换句话说，虽然有一些时期价值高于正常甚至为负，但随着时间的推移，房价上涨的速度要快于通货膨胀。

这些增加的价值将在更长的时间内复合。例如，哈佛大学的研究强调，如果一个业主经历了1975年至2012年的房价平均收入(用普通房价指数衡量)，那么业主会看到经通胀调整后的实际回报率超过30%。年份。

这意味着，在扣除通货膨胀因素后，在30年期抵押贷款结束时，一套典型的房子的现值将增加26%。

购买抵押贷款可以增加拥有房子的回报。

哈佛报纸用了一个例子，买家减少了5%，增加了4%。五年后，这套房子的价值比房主定下的价格高出22%或五倍多。

房主享受各种税收优惠。

很多房主享受到了房贷利息扣除的福利，这让他们可以扣除房贷和房产税的年利息。此外，你可以从出售房屋中获得大量资本收益(高达50万美元)。

保护房主不受成本上涨的影响。

如上所述，房价在历史上已经超过了通货膨胀——这是随着时间的推移房价上涨的结果。然而，购买抵押房屋实际上可以提供更多的保护，免受租金上涨带来的真正威胁。

抵押贷款锁定了房主的大部分住房成本。随着时间的推移，每月的支付仍然是一样的，但是由于通货膨胀的实际支付，成本实际上下降了。这意味着随着时间的推移，房主在住房中的收入份额越来越小。

哈佛大学的研究引用了这些统计数据：假设30年期固定利率抵押贷款，实际(经通胀调整后)房价、房产税、保险和维护成本分别增加3%和1%，那么实际每月住房成本将在大约5年内减少10%，10年内减少15%，抵押贷款最后一年减少30%。然后，当抵押贷款偿还时——当房子是免费和清晰的——实际拥有成本不到购买时支付的一半。

没有比拥有另一种选择更令人愉快的长期结果了。至少租金会跟得上通货膨胀，这意味着租房者永远看不到他们真正的住房成本下降。

出于生活质量的许多原因，房子所有权仍然是梦想的一个关键部分——就像有一个给自己打电话的地方一样。然而，正如这项研究表明的那样，也有明显的经济效益：有一个家庭可以随着时间的推移促进家庭财富的增长。

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