中国住房市场的供需矛盾已经发生了根本性的变化

最近,房地产市场的受欢迎程度下降了。随着房企融资标准的实施和“房住不炒”的建议明确写入“十四五”规划,房地产行业的高杠杆扩张模式将逐步退出历史舞台,市场运行逻辑发生根本性变化,未来楼市买房心态将趋于理性和稳定。10月份,全国70个大中城市商品房销售价格保持稳中有降,新建商品房和二手房销售价格同比基本上涨。其中,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1个百分点;二手房销售价格环比上涨0.4个百分点。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手房销售价格较上月分别下降0.3和0.4个百分点。

经过20多年的快速发展,我国住房市场供需矛盾发生了根本性变化,市场运行逻辑发生了变化。

首先,政策管理的逻辑已经改变。“房住不炒”首次写入“十四五”规划,将成为未来5至15年的基本政策基调。围绕“房住不炒”定位,堵塞限购漏洞,促进热点城市住房租赁市场长期稳健发展,构建多层次住房供应体系,着力缓解住房市场供需矛盾,满足中低收入人群住房需求,成为政策基调。

第二,资本杠杆的逻辑变了。长期以来,我国房地产开发企业的杠杆率普遍较高。为了保证企业的长期稳定经营,客观上也有降低杠杆的内在动机。随着近期房地产开发企业融资管理的规范化,过去房地产开发企业熟悉的高杠杆扩张运营模式将难以为继。房地产开发销售模式也可能进一步改革,加快销售回笼,减少土地积累将成为主流。

第三,置业投资的逻辑变了。目前,抑制房价非理性上涨已经成为各地房地产调控的重点。随着房价涨幅回落或保持稳定,置业投资回报也会相应受到影响。中国差别化的住房信贷政策,尤其是“住房和贷款认可”,阻止了大量投机性投资需求进入市场。如果进一步严格控制信贷资金违规流入房市,特别是严格审查借款人真实收入,热点城市二手房市场清算周期将继续拉长,导致置业投资回报进一步下降。

四是供需匹配逻辑发生变化。目前,总量平衡下的中国房地产市场供需关系存在区域错位和人群错位。区域错位主要表现在非热点城市相对过剩,热点城市相对不足。人群错位体现在热点城市部分人有多套住房,很多中低收入人群一房难求。

综上所述,坚持“房住不炒”的定位,大大减少了住房炒作的空间。当前,我国房地产业进入高质量发展新阶段,房地产与金融的动态关系将更加科学合理,金融、房地产、实体经济也将更加均衡发展。未来,在楼市买房的心态会更加稳定和理性。

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