土地市场明显降温 北京节后的第一次土地出让正在进行

春节后，北京土地市场首次出让两块地。其中，来自密云的限价房地块因拍摄前没有房企登记，最终被拍卖。还有一个案例，门头沟区永定镇综合商业金融服务地块被金融街京西土地联合体以0的溢价率拿下。

事实上，这只是近期北京本地拍卖市场明显降温的一个缩影。中原地产研究中心统计数据显示，截至目前，2018年北京土地成交平均溢价率仅为12%，明显低于2017年的24.33%，土地拍卖现象并非首次出现。雅豪机构营销总监郭毅向《每日经济新闻》记者指出，从市场方面来看，土地拍卖是行业市场变化的综合表现，暗含开发商面临商品房去产业化难、现金流紧张等问题。

土地市场明显降温。

北京的土地拍卖在去年底时有发生，2017年土地拍卖市场以拍卖结束。

“现在很多土地(出让)，政府已经把一些条件约定得很清楚了，而且每个人都会自己算账。”世茂集团副总裁、华北区总裁刘辉对《每日经济新闻》记者坦言。

103010记者梳理发现，本次拍卖的密云地块为限价地块，土地面积5690.628平方米，约定地上建筑面积13658平方米，其中无偿返还5684.19平方米。这意味着商品房只有7974平方米左右，房屋平均销售价格不超过21215元/平方米，最高销售单价不超过22276元/平方米。

中原地产首席分析师张大伟表示，此次拍卖该地块的主要原因是地块小，配套建筑面积大，对于房企来说是一个“性价比”非常低的地块。

值得注意的是，中原地产研究中心的统计数据显示，2018年以来(截至2月28日)，北京已有4宗住宅用地拍卖。

比如今年1月30日在北京出让的3宗限价房地块中，丰台区一宗起拍价高达63亿元的涉房地块，因为没有房企签约，最终被拍卖。此次公开出让的门头沟一宗商业用地，也限制了50%的自持比例，最终以底价0的溢价率被金融街京西土地联合体拿下。

据中原地产研究中心统计，2017年北京土地市场平均溢价率为24.33%。2018年，平均土地交易溢价率大幅下降，仅为12%。

种种迹象表明，北京土地市场明显降温。张大伟表示，2018年以来，北京土地拍卖市场宅基地溢价率全面回到个位数，出现了4宗流动住宅地块。在北京住宅用地拍卖的历史上，2018年之前只有31次住宅用地拍卖。目前土地的属性比较复杂，比如所有土地的总价限制、商品房的限价、共有产权房。

房企不再盲目拿地。

“土地供应从去年开始增加，房企的决策逻辑完全不同。”根据郭毅的分析，前两年北京品牌房企拿地的逻辑是存在土地争夺战，当时接受地价的能力很高。当时的每一次征地都决定了品牌房企能否在首都有可持续发展的机会和空间。

据统计，2017年北京土地市场共成交土地104宗，成交额约2796亿元，同比增长225%。其中住宅用地71宗，土地供应大幅增加。郭毅指出，一些土地储备不足的开发商获得了大量的土地储备。在目前土地储备充足的情况下，收购土地的动力逐渐减弱，开发商开始思考如何提现。在…里

对于房地产企业来说，融资贷款成本的增加、去化周期的延长、营销成本的增加都要求其在获取土地时对地块的市场价值做出准确的判断。一旦市场前景不容乐观，征地成本和开发周期将对房地产企业的资金链造成巨大压力。

“因为现在北京发展的利润率很低，土地拍卖的条件可能会稍微差一点，如果算上这个账，在这里做肯定是(难)的。”在刘辉看来，市场上的每一块土地，都必须通过一系列的计算来判断，看是否值得关注。

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