监管部门再次释放严格监管房地产信托的信号

音频评论

中国银行业监督管理委员会相关负责人表示，为加强房地产信托领域风险防控，中国银行业监督管理委员会近日对部分房地产信托业务增长过快、增幅过大的信托公司发起约谈警示，要求这些信托公司控制业务增长，提高风险管控水平。

需要注意的是，中国银保监会对房地产信托的严格监管具有政策连续性。5月17日，中国银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果，促进合规建设”工作的通知》号文件(“23号文件”)，要求严格规范房地产信托业务，强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金不足的房地产开发项目提供直接融资。

有信托业观察人士向记者坦言，“限制房地产过快增长是基于房地产调控稳定的主基调。监管程度是近年来罕见的，也可能确立后续房地产信托监管的基准水平。”

“政策导向的行政处罚”

双管齐下监管房地产业务

本轮监管政策出台的背景是今年房地产信托业务增长过快。

据记者利益信托统计，2019年1-6月，新增房地产信托募集资金近3800亿元，占集合信托设立规模的39%。此外，自去年6月以来，房地产信托成立规模已连续13个月位居集体信托第一。可以看出，房地产信托的设立规模仍然很高。

业内普遍认为此次对信托公司的约谈警示是“23号文件”政策的延续。据金融行业内部人士透露，23号通知发布后，一些地方信托公司对此置之不理，继续违规开展房地产信托业务，并进行监管套利。一些信托公司不守规则，错判监管政策严格的情况，对相关规定置若罔闻，这些都促成了监管的升级。

为什么信托公司很难放弃房地产业务？上述财务内部人士指出，信托公司对房地产业务的收费远高于其他业务，房地产业务的收费较渠道业务千分之二的手续费高出1.5个百分点以上。

除了利润率大，投资者的偏好也是一个重要因素。永益信托研究员帅国郎告诉记者，“经过十几年的发展，房地产信托已经成为部分投资者青睐的投资产品之一，甚至出现了一些专门购买房地产信托产品的投资者”。

除了政策引导，行政处罚也是规范房地产信托业务的重要手段。记者整理门票发现，今年上半年，有4张“涉房”门票，涉及3家信托公司。理由是“不审慎发展房地产信托业务”、“非法发展房地产信托业务”、“非法发放自营房地产贷款”和“非法发放信托资金房地产贷款”。北京某信托公司内部人士向记者指出，对信托公司的行政处罚应理性对待。从处罚金额来看，信托公司大多缴纳小额罚款，起到警示作用，一般不影响业务准入和评级。

前述信托行业观察人士告诉记者，房地产信托是目前信托公司最重要的收入来源之一。严格的监管短期内会影响公司的经营业绩，但长期来看会迫使信托公司转型发展。参与房地产信托市场会对公司的专业能力有更高的要求，从而获得竞争优势。

六个月后

房地产开发投资或当前拐点

事实上，“23号文件”在房地产信托发展方面已经初见成效。记者发现，用益信托收款周报

然而，房地产开发投资可能需要六个月的时间才能出现明显的转折点。中信证券明明债券研究团队表示，从房地产融资到房地产开发投资存在约6个月的时滞。从21世纪以来的房地产开发投融资数据来看，房地产开发投资增速与房地产开发资金来源增速趋于一致，而房地产开发投资增速拐点滞后于房地产开发资金来源约6个月。“因此，今年二季度开始的房地产融资条件收紧，可能体现在三季度末四季度初的房地产开发投资上。”

需要注意的是，信托融资在房地产开发融资来源中占比并不高，但房地产信托监管政策的加码可能会引起其他机构的谨慎情绪和融资渠道的收紧。中信明明债券研究团队认为，在房地产开发资金来源中，非金融机构贷款占比始终保持在4%以下，信托贷款占比会更低。如果将房地产企业的融资分为融资活动和经营活动两个阶段，融资活动中的融资方式主要是境内贷款、债券或股票融资和境外融资，经营活动中的融资方式主要是存款和预收款。“如果剔除经营活动中的存款、预付款项等其他资金来源，非银行金融机构贷款占比仍不到10%。”

　　免责声明：本文由用户上传，与本网站立场无关。财经信息仅供读者参考，并不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。 如有侵权请联系删除！