2019年的IPO浪潮不会颠覆湾区住房市场

即将到来的旧金山科技IPO浪潮将是巨大的,并将影响旧金山的房地产,但关于其影响的炒作可能是夸大其词。特别是,尽管以旧金山而不是硅谷为中心,但其影响仍可能扩散到更广泛的湾区。目前的首次公开募股浪潮可能会加强现有趋势,而不是打破过去,不仅是起伏不定,而且还保持对油门踏板的压力,而不是突然的冲刺。

Lyft最近提供的产品,再加上今年一系列预期的首次公开募股 - 由Uber,Airbnb,Pinterest,Slack,Zoom和其他公司主导 - 引发了许多令人震惊的头条新闻,暗示着即将到来的大量股票富豪购房者。据纽约时报报道,“保守估计预计明年将有数千亿美元涌入城镇,造成数千名新百万富翁。”“他们想要房子,”报告警告说,一位房地产经纪人向投资者表示,该市的单户住宅售价仅为一百万至三百万美元将很快成为过去。

上市公司的估计价值总计约为2000亿美元,而他们在旧金山的合并后员工人数可能在10,000到15,000之间。但这是否意味着在2019年,15,000名新购房者将在旧金山市下降,并在房屋上花费2000亿美元?当然没有,原因有几个。

员工在馅饼中的份额只是一小部分。在首次公开募股之前,投资者,创始人和一些关键高管通常拥有大部分股票。资料估计,一个2017年后期S,只有17的尤伯杯股%在员工(不包括其创始人和另外两个关键管理人员)的手中。*

投资者,创始人和主要管理人员的巨额财富集中可能导致少数大地产交易,但它通常无法进入湾区的普通住房。如果我们保守地将2000亿美元中的25%作为员工的份额,我们就会达到500亿美元的数字,但这也是对员工在提供产品后可能获得的意外收入的过高估计。

大多数员工资产尚未完全归属,需要行使股票期权并需要支付税款。员工的初始股权赠款通常为期四年。鉴于这些公司在过去几年中的快速增长,大多数员工都是相对较新的,他们的股权赠款多年来不会完全归属。例如,Uber在2018年初在旧金山拥有约5,000名员工- 但在2014年,它总共只有550名员工(不仅仅是在湾区)。

最好的情况是,那些最近加入的员工今年只能获得全部股权赠款的一小部分,从而减少他们的直接购买力(如果过去是一个很好的迹象,许多人将不会留下足够长的时间看到全额股权赠款背心)。此外,许多员工以股票期权的形式获得其股权,除了最早的员工之外,其他所有人的执行价格都不可忽略不计,即行使期权并出售价值100美元的股票的员工通常会少得多。最后,员工必须为他们的IPO意外收入纳税,并将其中的一部分保留在房地产市场之外。

并非每个收到IPO意外收获的人都会买房。那些在接下来的几年中被意外收购购买房屋的人 - 以及其他人不会这样做 - 可能只是员工总数的一小部分。假设他们在未来三年内获得5,000个并购买房屋:这在过去三年中在湾区购买的243,575个房屋中约占2%。另外:这些公司的一些员工已经拥有房屋。有些员工可能不想买房:也许他们的个人生活不稳定,也许他们欣赏租房的自由,或者他们想将IPO现金用于其他目的(曾经梦想过引导创业公司?)。

首次公开募股不会同时发生,许多潜在买家不会立即购买。在那些被迫买房的人中,许多人会等待:为了宣传,让他们的伴侣说“是”,或者为他们的第二个孩子充分说明他们的租金控制的两居室的不足。首次公开募股本身也不会在同一天发生。事实上,2019年的部分浪潮预计将在2020年举行。

大部分富有IPO的购房者将在城外寻找房屋。尽管存在刻板印象,但并非所有旧金山的科技工作者都是年轻的,住在附近的城市居住的千禧一代。旧金山市中心和邻近的SOMA(IPO总部所在地)可以说是湾区唯一最容易到达的区域,吸引了整个地区的通勤者。IPO意外收获的直接住房影响将在所有可能的方向上延伸:沿着旧金山半岛的南部,沿着渡轮线路向北到达马林县,向东经过奥克兰和伯克利,到达I-680走廊。而次要影响 - 那些在向富裕的IPO买家出售产品时使用所得款项进行另一次购房的情况下发生的影响将进一步延伸,扩散整个地区IPO意外收获的住房部分。

新富有的员工可能只会将房价提高到一定程度。拥有1000万美元新发财富的早期员工可能决定支付400万美元,以确保他们获得300万美元的房屋。但他们可能不会放下全部1000万美元,因为即使是非常富有的人也不愿意放弃钱。尽管这位买家个人投入了1000万美元的财富,但这只是IPO驱动的买方的出价与本来可以获得的价格相差100万美元之间的差异。

一些引人注目的竞标战可能成为首次公开募股的买家争夺房屋的头条新闻,但他们往往会与日常买家竞争,虽然他们可能有更多的资源需要承担,但他们不会急于花钱超过他们必须的。

IPO驱动的买家将为湾区买家群增加一个富裕但很小的特遣队,他们将帮助支持湾区持续的价格升值 - 甚至可能大幅度上涨 - 但他们将延续价格升值的悠久历史,其中IPO已经发挥了作用部分,而不是打破它。1970年至2017年间,加利福尼亚州的公司共有1,987家IPO,其中很大一部分位于湾区。目前的IPO浪潮规模虽然非常大,但与家庭购买力方面的Facebook并无太大差别。在2012年首次公开募股之后,Facebook的价值达到了1040亿美元 - 但由于湾区房价自那以后大致翻了一番,这相当于今天的房屋购买力相当于2000亿美元。**

围绕这一最新的IPO激增和住房 - 海湾地区住房负担能力长期受到侵蚀 - 的根本原因是严重的。但是,减轻IPO波动对房价上涨压力的明智方法并不是要引起对房价的恐惧,当然也不是要将创造它的员工妖魔化。实际上,IPO只是财富到达湾区的众多方式之一。相反,最明智的做法是“简单地”增加更多住房,允许当地住房存量容纳更多人 - 富裕和不太富裕的人。

对旧金山以现金充斥的IPO浪潮的短期担忧被夸大了,但海湾地区的长期担忧未能容纳人们,而且除了最富裕的人之外,其他所有人都无法负担 - 这些担忧是非常真实的。

*当前IPO估值如此之高的部分原因是IPO目前正在公司生命周期的后期进行,此时员工权益往往占总数的一小部分。

**考虑到这个2000亿美元的数字,考虑到只有一小部分财富能够进入房地产市场 - 出于这里所说明的原因 - 并且截至2018年,湾区的住宅房地产是总价值约2.38万亿美元。

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