监管部门再次释放对房地产信托严格监管的信号

据中国银行业监督管理委员会相关负责人介绍，为加强房地产信托领域的风险防控，中国银行业监督管理委员会近日对部分房地产信托业务增长过快、增幅过大的信托公司发起约谈警示，要求这些信托公司控制业务增长，提高风险管控水平。

需要注意的是，中国银保监会对房地产信托的严格监管具有政策连续性。5月17日，中国银行业监督管理委员会发布《关于开展“巩固治乱象成果，促进合规建设”工作的通知》号文件(“23号文件”)，要求严格规范房地产信托业务，强调不得为“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金不到位的房地产开发项目提供直接融资。

有信托业观察人士向记者坦言，“限制房地产过快增长是基于房地产调控稳定的主基调。这种监管的严格程度是近年来少见的，也可能确立后续房地产信托监管的基准水平。”

《政策引导行政处罚》

用两个办法规范房地产业务。

本轮监管政策出台的背景，在于今年房地产信托业务的快速增长。

据记者受益信托统计，2019年1-6月，新增房地产信托募资规模接近3800亿元，占集合信托设立规模的39%。此外，自去年6月以来，房地产信托成立规模已连续13个月稳居集体信托第一。可以看出，房地产信托的成立规模仍然很高。

业内普遍认为此次对信托公司的约谈警示是“23号文件”政策的延续。有金融行业人士透露，“23号文件”后，仍有地方信托公司无视，继续违规开展房地产信托业务，进行监管套利。也有一些信托公司的行为不诚信，错判了严格的监管政策，对相关规定充耳不闻，这些都促成了这一监管努力的升级。

为什么信托公司很难放弃房地产业务？上述财务内部人士表示，信托公司对房地产业务收取的费用远高于其他业务，比渠道业务手续费高出1.5个百分点。

除了利润率大，投资者的偏好也是一个重要因素。益信信托研究员帅国郎告诉记者，“经过十几年的发展，房地产信托已经成为部分投资者青睐的投资产品之一，甚至出现了一些专门购买房地产信托产品的投资者”。

除了政策引导，行政处罚也是规范房地产信托业务的重要手段。记者梳理门票发现，今年上半年有4张“涉房”门票，涉及3家信托公司。理由是“不审慎发展房地产信托业务”、“非法发展房地产信托业务”、“非法发放自营房地产贷款”和“信托资金非法发放房地产贷款”。北京某信托公司内部人士向记者指出，对信托公司的行政处罚要理性对待。从处罚金额来看，信托公司大多缴纳小额罚款，起到警示作用，一般不影响业务准入和评级。

前述信托行业观察人士告诉记者，房地产信托是目前信托公司最重要的收入来源之一。严格的监管短期内会影响公司的经营业绩，但长期来看会迫使信托公司转型发展。参与房地产信托市场将对公司的专业能力提出更高的要求，从而获得竞争优势。

六个月后，

房地产开发投资或当前拐点。

事实上，“23号文件”在房地产信托发展方面已经初见成效

但是，房地产开发投资出现重大转折，还是需要6个月的时间。根据中信明明债券的研究团队，从房地产融资到房地产开发投资，存在6个月左右的时滞。从21世纪以来的房地产开发投融资数据来看，房地产开发投资增速与房地产开发资金来源增速趋于一致，而房地产开发投资增速拐点滞后于房地产开发资金来源增速拐点约6个月。“因此，今年二季度开始的房地产融资条件收紧，可能体现在三季度末四季度初的房地产开发投资上。”

需要注意的是，信托融资在房地产开发融资来源中占比不高，但房地产信托监管政策的加码可能会导致其他机构谨慎，收紧融资渠道。中信明明债券研究团队认为，在房地产开发资金来源中，非银行金融机构贷款占比始终保持在4%以下，信托贷款占比会更低。如果将房地产企业的融资分为筹资活动和经营活动两个阶段，筹资活动过程中的融资方式主要是境内贷款、债券或股票以及境外融资，而经营活动过程中的融资方式主要是定金和预付款。“如果剔除经营活动中的存款、预付款项等其他资金来源，非银行金融机构贷款占比仍不到10%。”

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