大多数个人投资者对租赁房产和股票市场投资很感兴趣。两者都提供了一套独特的优点和缺点。租赁投资者可能会以更高的总回报为目标，但这是以更大的管理责任和非流动性为代价的。
大多数投资者似乎忽略了第三种选择，它将股票(流动性和被动管理)的积极属性与房地产的利益(更高的总回报)结合起来。
我们在这里谈论房地产投资信托基金 - 一种历史上表现优于大多数其他资产类别的资产类别。沃伦巴菲特正在投资房地产投资信托基金。你是?
正在寻找像这样的想法组合?High Yield Landlord的会员可以独家访问我们的模型组合。开始免费试用 ”传统上投资房地产的许多人往往不信任 - 或者懒得理解股市，而大多数投资股票的人对房地产感到不安。
这引发了对股票市场与出租房产主题的广泛不同的看法 - 这使得新移民很难找到简单客观的比较。多年来，我一直在投资这两种资产类别，并相信了解这两种方法的优缺点。它不是“任何/或”类型的问题，两种方法同样有效。选择的最佳方法主要是：
个人喜好风险承受能力回归目标为了帮助您做出自己的决定，我们寻求提供客观的比较，并在大多数情况下通过共享我们更喜欢租赁和股票的第三个选项来完成文章。
另一方面，出租物业因从现金流中产生更大的总回报而闻名。租户按月支付租金，这笔租金可能会导致5-10%的非杠杆收益，具体取决于物业的收购价格。现金流量收益率可能因房产质量及其所在地而有很大差异，但更常见的情况是，投资者会以高于平均水平的收益率(或资本化率)来定位租金，以获得足够的流动性来支付抵押贷款，维护，建立现金储备职位空缺，仍然可以获得足够的回报。但这不是全部......随着时间的推移，房产会升值......
包括金融危机在内的房地产大崩盘，单户住宅在过去25年中每年增长3.4%。一些投资者很容易击败这一点，而其他投资者则难以维持价值。毕竟，这一切都归结为特定地点的需求和供应以及随着时间的推移对房产的充分(或不)维护。尽管如此，对于在平均市场上购买的普通投资者来说，3%的年度升值似乎是一个合理的假设(有限的商品和更换成本的通货膨胀)。
租金投资者可以将5-10%的现金流收益率和3%的升值目标定为与股票投资者相当的非杠杆总回报，但这是在您考虑租赁房产的杠杆潜力和税收优惠之前。
（2）购买租赁物业与股票 - 利用财富建设
获得低利率的长期固定利率抵押贷款很容易为大部分租金投资提供资金。租赁投资者通常会使用此技巧来最大化回报，并且通常使用最多4比1的杠杆。我经常说这可能导致过度承担风险;但即使有更合理的2对1杠杆，租赁投资者也可以显着提高回报：
如果您可以以2比1的杠杆率为您的租赁物业提供融资，则支付3-4%的抵押贷款利率，购买7-10%的收益率房产，其前景为每年3%升值，你的年回报率远远高于股市指数。在这种特殊情况下，年平均回报率将接近15%。
股票投资者也可以利用保证金来杠杆化他们的股票投资，但这是一种风险更高的做法，因为(1)保证金债务不会享有与抵押贷款相同的优惠条件，(2)股票不如租金一致，(3)底层公司已经在使用债务来为其运营提供资金。
（3）购买租赁物业与股票 - 风险
风险是非常主观的，其评估将取决于一个投资者到另一个投资者。股票投资者会告诉你，出租物业需要大量工作，租户可能会损坏房产，租金将被取消，甚至可能被起诉。
另一方面，租赁投资者会告诉你，股票极不稳定，你无法控制，而且你受制于决定市场表现的投机者的摆布。
我在这里的看法是，他们两个都有一些道理，这实际上取决于每个投资者的个人偏好。然而，我想补充一点，从风险角度来看，租赁投资者比股票投资者有两个显着优势：
租赁提供非常稳定和稳定的收入。拥有一个屋顶是必不可少的，因此，即使在经济衰退期间，租赁投资者也可能获得高收入。
出租物业是对抗通胀上升的特别好的对冲。随着重置成本的上升和租户的租金向上调整，房产的价值与通货膨胀挂钩。股票也可以提供这些特征，但通常在较小程度上或较不直接。
（4）购买租赁物业与股票 - 控制权
人们投资租赁房产的最大原因之一是，您可以触摸它们，感受它们，生活在它们中。这是有形的。他们希望在这些房屋上工作以提高其价值并增加租金。换句话说，他们希望完全控制他们的投资。
对于股票，您将不得不更多地依赖中间商和管理团队来进行业务的日常运营。它造成“委托代理”风险，许多人感到不舒服。
另一方面，这种更高的控制权也伴随着更大的责任，管理努力和投资者的工作。所以，这一切都归结为你喜欢的：获得被动回报，但更多地依赖外部各方。负责自己的投资，但必须投入更多的管理工作。如果您有时间，热情和专业知识，那么遵循后者可能会做得更好。
（5）购买租赁物业与股票 - 税收优惠
谈到税收，很难否认出租房产比股票投资更具税收效率。租赁投资者可以从第一年开始进行折旧，通过这样做，他们可以通过非现金支出降低“收入”。此外，他们还可以扣除所有其他与房产相关的费用，包括其收入的利息。租赁投资者支付的税款究竟取决于具体情况，但许多投资者通常能够完全免税地获得现金流。
股票投资者不会享受相同的折旧优势，可能会有更大的税负，但他们也可以使用延税账户。
（6）购买租赁物业与股票 - 流动性
出租是非流动性的。股票是流动性的。一般来说，股票的流动性是一个非常积极的属性，因为它使交易成本和努力的交易和销售变得容易。在购买和/或出售房产时，租赁投资者通常会支付5%到10%的交易成本，并且需要投入“汗水资产”来完成交易。相比之下，只需点击几下鼠标，就可以在常规经纪账户中以最低费用投资。这里没有比赛。
结论：出租房产与股市
出租并非适合所有人。他们需要更多的工作和责任，并且缺乏流动性。然而，对于愿意付出努力的更具创业精神的投资者而言，无可否认，获得更高回报的前景是存在的。
当然，它总是归结为市场估值和您支付的价格。但假设您处于一个有利的市场，您可以购买高达8%的上限房产，增值机会，长期升值以及以2对1杠杆为交易融资的可能性，您的回报是可能远远超过普通股票投资者。这不会没有工作，担忧和风险，但方便投资者的潜力很大。