哪些城市对土地的财政依赖度较高 哪些城市土地供应紧张?

导读 今天很高兴看到上市公司“丁祖昱楼市评估”做了一个关于土地金融的报告。他给房地产公司写的,我给购房者带来的。比如哪些城市高度依赖土地

今天很高兴看到上市公司“丁祖昱楼市评估”做了一个关于土地金融的报告。

他给房地产公司写的,我给购房者带来的。

比如哪些城市高度依赖土地财政?哪些城市土地供应紧张?

通过分析30个典型城市的土地出让金数额、土地的财政依赖和土地供给的去周期,可以看出市场前景中房价涨跌的压力。

先看土地出让金。2019年全年,全国土地交易总额达6.8万亿元,同比增长14.3%,再创历史新高。

杭州以2746亿元再次排名第一,同比增长13%,比上海高出700多亿元,约为北京土地出让金的1.6倍。

土地出让金超过1000亿元的城市有16个。

包括杭州、上海、广州、武汉、南京、北京、重庆、宁波、成都、天津、郑州、苏州、温州、青岛、昆明、福州。

与2018年相比,南京、苏州、温州、青岛、昆明、福州新晋级千亿。

从城市能级来看,除温州外,土地出让金超千亿的城市都是一二线城市。

图:土地出让金超千亿的城市

来源:市统计局和其他政府网站,审评委

就2019年的出让金变化而言,近80%的城市土地出让金保持上涨。

其中,福州是涨幅最大的城市。2019年福州土地出让金为1019亿元,较2018年增长90%。

从土地出让金占一般公共预算收入的比例规模来看,目前大部分城市土地财政依赖现象十分严重,近90%的城市超过50%。

通过详细分析,30个典型城市可分为三类:

一是超高土地财政依赖城市(100%),占样本城市的40%。

包括温州、昆明、福州、杭州、太原、合肥、武汉、广州、南京、佛山、郑州。

这些城市有一个很大的共性,就是新城区建设相对较快,政府财政相对紧张,需要通过卖地来缓解财政压力,造成了对土地财政的超高依赖。

二是高土地财政依赖城市(50%~100%),接近样本城市的50%。

包括宁波、成都、济南、苏州、天津、厦门、沈阳等城市,这些城市土地出让面积的增加相对稳定,但由于城市经济增速下降,财政压力相对较大,因此依赖程度仍处于较高水平。

第三,相比之下,财政对土地依赖度较低的城市较少(50%),仅占样本城市的10%左右。

包括深圳、上海、北京、无锡。

典型的例子是深圳,金融对土地的依赖度只有19%,是样本城市中最低的。土地供应紧张导致房价上涨压力巨大。

可见,对土地财政依赖度较低的一线城市基本都是一线城市。

除了广州依存度高,广州各个城市的概念也太多了,从早期的亚运城、科学城到知识城,再到现在的金融城、南沙,都在大规模建设中。

图:30个典型城市的土地财政依存度

注:土地财政依赖=土地出让金/一般公共预算收入100%

来源:市统计局和其他政府网站,审评委

总的来说,目前大多数城市严重依赖土地财政。所以会有稳定的楼市,进一步卖地的根本动力在里面。

当然,除了土地财政,经济下滑的城市也会想刺激楼市稳定增长。

接下来我们来看看各个城市的土地供应是多是少,可以用去周期来衡量。

从2017-2019年商品房交易规模,测算土地去污周期。研究发现,2019年30个典型城市中有一半城市的土地去污周期超过1.5年,说明土地供应存在过度风险。

表:2019年典型城市宅基地被剥夺情况

(按宅基地去污周期、年份从高到低排序)

资料来源:市统计局和其他政府

其中,福州土地去污周期长达3.6年,是土地供大于求最严重的城市。

2019年福州宅地交易量达到1049万平方米,是2018年的两倍。

其次是太原和昆明,去污周期为3.1年。2019年,两市宅基地交易规模也大幅提升,成交量分别为1664万平方米和3073万平方米。

郑州以三年的净化周期排名第四。虽然2019年宅基地交易量下降了15%,但供应量仍达到3672万平方米,供过于求的风险仍然非常显著。

这四个城市还有一个共同的特点,就是财政对土地的依赖度超高,都超过了100%,所以有一种特殊的“卖地冲动”,会导致土地供过于求。

值得注意的是,在严格调控和高房价下,上海商品房成交量近年来一直处于较低水平,但土地供应却大幅增加。2019年宅基地成交量1437万平方米,同比增长27%,除污周期2.2年。还有一个相对过度的风险。

但是

我认为上海倒不是单纯为了卖地赚出让金,确实也是从增加土地供给量,平抑房价的角度上出发来卖地的,毕竟上海的土地财政依赖度并不高。

样本城市中,供地明显紧张的城市有5个,包括海口、佛山、无锡、沈阳和深圳。

海口是为了去房地产化,所以卖地少,而且海口的房地产存量土地还比较夺。佛山、无锡是因为之前的楼市不太好,是为了去库存,所以减少了卖地。

而深圳,一方面是真的没什么太多地卖,另一方面是政府也不乐意增加住宅用地的占比,减少工业和商业用地。所以长期处于供不应求的状态。

从土地去化周期来看,超过3年的肯定是存在房价调整压力的。

福州、太原、昆明、郑州,特别是郊区,因为土地供给量大多在郊区,今年明年的房价调整压力还是比较大的。

实际上郑州的房价2019年一直就在调整。2020年预计还有压力。

而去化期在一两年左右的城市,目前只有宁波是比较强悍的城市,而南京,目前河西南也在涨了,片区分化比较明显。

其他青岛、长沙、重庆、济南市场都不会太好,一是调控不会放松,二是土地供给量去化周期又不短。

北京五环内新房供给其实并不多,新盘供给集中在五环外,之所以房价下跌,实在是因为北京调控太严格了,楼市完成丧失了杠杆,今年北京五环外的限价房库存还比较多,楼市依然有压力。

杭州、苏州市场都比较火爆,土地供应均衡,而杭州主要是人口流入多,需求有支撑,新房限价又太严,跟二手房倒挂明显,所以大家都抢购。

土地供应偏紧的城市,海口、沈阳未来房价没有上涨压力,海口不会放松调控,而沈阳是因为涨的迟,所以土地去化周期短很正常,今年土地供给量多半会增长。

佛山,靠近广州的片区楼市今年会回暖,非临广片区并没有上涨压力,无锡目前已经开始在小涨了。

深圳,不想真的出台调控措施,但知道短期没办法增加供给量,现在只好强力压制二手房,开始做一些行政管制措施,比如对二手房限价,价格太高的不允许挂牌卖,打击黑中介,黑楼盘等。

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