音频评论
酒友听说你在某小区有套房，很客气地说“哦，这个小区还行，房价已经涨到几万了！”
你偷偷喜欢，但还是用矜持的表情回答：“我一个人住，涨多少对我来说都无所谓。”
然后马上回家偷偷打开APP，查看自己小区的房价。
结果是错的。同一个小区怎么可能有7万和5万？这栋房子值多少钱？
俗话说：“十年能使你成为学者，十年不能使你成为商人。”这种简单的一买一卖，但随着大学的查询，我们日常生活中交易量最大的商品房产拥有的知识量最大。
即使在同一个小区，二手房的价格也可能相差上万，值得我们仔细研究。以后买卖二手房的时候，也能注意到更多的事情。
毕竟找到好房子或者卖个好价钱，差几万甚至几十万人民币！
不同的入住率
所谓入住率，即实际使用面积/建筑面积，是指你实际享受的面积高于你支付的面积。其他条件不变的情况下，入住率越高，房子越划算。
即使在同一个小区，不同房子的入住率也是不一样的。
一般来说，得房率受两个方面的影响，一个是公摊面积，另一个是开发商偷的面积。
众所周知，泳池越大，入住率越低。
然而，被盗区域是多种多样的。有的110平的房子可以为你偷130个5房，入住率高达120%。
什么是偷盗区？也就是说，在不违反《建筑工程面积计算规范》的情况下，开发人员试图找到更多你不必付费的领域。
一是当地政府对待建住宅小区的容积率有规定，让开发商在不超过容积率的情况下多建一些小区，然后适度提高单价，增加利润；第二，这样可以让购房者觉得自己找到了便宜货，有利于销售。
我见过八种窃取区域的方法：
1.申请建造一个家庭花园，并实际腾出一个房间。
2.申请建设设备平台(即把空调放在机器外面的东西)，实际上是并入房间的。
3.申请建造多个阳台，实际将一些纳入房间。
4.做凸窗，不考虑面积。
5.做一个露台，不考虑面积
6.享受独立电梯厅。
7.添加夹层或阁楼
8.修建附加地下室
独立电梯厅：
出口平台：
当然，也有一些直接违反规范的盗区方法。比如先做一个天井、一个凹槽或者一个贯穿的空间，然后密封起来使用，俗称“倒板”。目前只要没有大规模的报告，“倒板”成功也可以正常使用，但拆除时不计算面积。
这些区域在房间里不能完全体现出来。比如，根据一些地区的规定，房间上的住户花园面积可能只包含在一部分面积内，所以实际使用面积比房间上的面积大。
那么，二手房交易时，单价会根据房价而有所不同。
比如中介收你二手房的时候，告诉你老李家在同一个小区的房子只卖一万块。12000元怎么卖？
你马上拿出卷尺，用祖传的方法测量了你家所有的可用面积，告诉中介：“这房子的入住率比老李家高20%！”
楼层、朝向、装修、户型等
关于楼层，顶楼和底楼一般是卖不出价格的。讨价还价的时候，也可以让对方以楼层为由降价。
根据我们对多位住在顶楼和底层的朋友的采访，即使所谓的保温防雨层做得很好，顶楼也难免会有炎热的夏季和嘈杂的雨季，而底层普遍存在采光差、闹腾、蚊虫多等弊端。
至于方位，南向比北向贵。一方面，九年义务教育告诉我们，我们国家的太阳
比如下图中自制的“假”凸窗，乍一看确实增添了几分现代住宅的凸窗味道，但仔细看就会发现，这其实牺牲了很多采光。
关于户型，一般有以下不利户型设计会影响价格，供大家参考：
1.废料场
很多单位设计的一些区域非常鸡肋。
比如下图中的窄走道，除了几张周杰伦的海报外，没有任何功能作用，但还是要付费的。
2.区间安排不合理
比如有些户型的客餐厅面积巨大，比其他所有面积加起来都大很多。如果不是豪宅而是功能正常的公寓类型，真的不需要超大的客餐厅：
例如，一些厨房单元很大。这不是餐馆，没必要：
这些缺点都是买家可以和房东讨价还价的地方。
3.不规则户型
一些有很多角落的公寓类型看起来非常规和艺术。
但在实践中，不仅利用率低，而且一些正常的家具也不容易放置。
为什么同一小区的二手房差价这么大？
4.线路交叉
近年来，有一句话是物业顾问必须要说的，那就是“动静分离”。但其实每个人都是100多平米的房子。动作没那么明显。主要原因是动线要合理。
/p>比如下图中次卧B的人要想去趟洗手间，得穿越整个客厅和餐厅，比如主卧的人要想去个阳台，得穿过客餐厅和次卧。这种动线布局，就很麻烦：
同一个小区，二手房的价格为什么差那么多?
一言以蔽之，楼层、朝向、装修、户型、景观等等，都是可以决定二手房价格的重要因素，全面细致的考察，更加能对一套房子的价值有着合理的判断。
税费与其他费用
这个说的就比较多了，我们在二手房交易中听到最多的一个词叫“满五唯一”，即取得房产证满五年，且为家庭唯一住房。
有“满五唯一”条件的房子，对卖方的个人所得税是免征的。这就意味着，如果没有达到这个条件，卖家往往会把税费转嫁到买家身上去，因而提高价格。
若是房子连两年都没满，卖家还要交买卖房子差价的5.8%的增值税，这部分费用卖家同样会转到房价上去，使价格更贵。这也就是许多房源要标注“满二”的原因。
再就是手续费，即便房子除了业主以外一切都一样，手续费也会不同。
有的业主是全款买的房或贷款还清的房，你只需把房款、税费和中介费这些该交的费用交齐就行了，就算你是按揭买他的房，也只需去走正常的贷款流程即可。
但有的业主是贷款还没有还清的房，这时业主就要全款向进行赎楼，显然业主是不愿意掏这大几百万的，那么约定俗成的操作是第三方金融公司借出一笔短期的钱，就是我们俗称的“过桥费”。无论是赎楼服务费还是过桥费，都是买家承担，而且过桥的利息可不低，通常可以达到房屋成交额的1%。
最后，如果业主的房子被赠予的或继承他人的，办理过户的时候还要缴纳20%的个税，这种“隐藏税费”，断不可忽视。
所以，非满五唯一的房一般贵一些，卖家转嫁了一部分价格给买家;全款二手房也可以比贷款二手房卖得贵一些，因为买家不用出那么多其他费用;赠予和继承房卖得便宜一些，因为买家要多交税。
总之，税费细节，一定要问清楚，这关乎到卖家有没有将成本转嫁给买家，买家需不需要多付不必要款项等等。
小区性质
根据小区的调性不同，同一小区的不同面积价位也会不一样。
比如，定位为高档小区的地方，刚需户型一般买的人少。因为沉重的物业费和高档配套的溢价，使得真刚需们完全买不起，但有钱人又看不上刚需户型，要买肯定买大的。最后的结果就是，高档小区的小户型一般相对便宜。
同理，在刚需片区，大户型往往就不那么容易卖了。原因也一样，有钱人看不上，穷人买不起。结果就是，刚需小区的大户型相对便宜了。
这里可以推演出两个结论。
一是别在刚需区买豪宅，也别在豪宅区买刚需，因为未来不好转手。
二是可以反其道而行之，偏偏在刚里挑豪，豪里挑刚，不过要等到业主实在难以出手，价格降到一定程度，才可抓住机会出手收之。有点赌时机的感觉。
业主挂牌策略和自身境况
一千个业主就是一千个哈姆雷特，你永远不知道他在想什么。
有的业主喜欢温水煮蛙，稍微把挂牌价提高那么一点点，然后让买家一点一点砍。这么煮着煮着价格就低了不少，买家掐指一算觉得自己捡了个大便宜，就匆匆成交了。
有的业主喜欢欲擒故纵，把挂牌价标的非常高，最后放出个差距比较大的底价让买家大吃一惊，开心成交。就和缅甸买翡翠一样，商家报价1万6，你一眼识破真假怒砍到280就地拿下，心里还美滋滋自以为慧眼如炬，其实说不定那块石头就值20。
有的业主确实是手头急需用钱，放个诚心价格赶紧变现，也就是我们俗称的笋盘。
有的业主只是想试探市场，挂个高价看看市场什么反应，好做进一步决策。
总之，淘二手房时，你看到的价格绝对不是业主的底价，中介描述的业主抛房原因也一般也与真实情况有所出入，买家卖家间的心理博弈，必须得好好下点功夫。
当你自以为淘到一个价廉物美的二手房时候，你买的可能是个得房率低、业主挂高卖低、户型漏洞百出、卖家还得交一大堆税的“伪笋盘”。
当你自以为房子卖了个好价格，比同小区其他房子单价高不少的时候，你的房子可能是个实用面积巨大、景观无可挑剔、户型天衣无缝、价格就该高于周边的“黄金钻石盘”。
关于二手房买卖，一定得多研究研究，毕竟鲁迅曾经说过：“凡事总须研究，才会明白。”
一般鲁迅出场，话都是编的。但这句话，他老人家是真说过。