如果你的公寓或HOA的费用落后，它可能会让你震惊：你的HOA或HOA可能有权取消你的财产。即使对绝大多数从未面临过止赎的房主来说，这一引人注目的法律发展的连锁反应最终也可能代价高昂——以更高的利率和抵押贷款费用的形式。
在房主协会规则下生活的人数稳步增加；据估计，近80%的新建筑现在由HOA或公寓协会管理，多达6500万人居住在这些房产中。HOA每月花费高达300美元或400美元，通常支付开发项目提供的服务，如景观美化、割草和除雪，以及其他资本改善。在经济困难的时候，被压榨的房主贬低这些费用是很常见的。
新皱纹：一项名为“超级留置权”的法律程序于20世纪80年代实施，已被允许进入20多个州，近十几个州正在考虑。
如果业主严重违反了HOA费用，超级留置权使业主协会能够启动针对财产的止赎诉讼。尽管抵押贷款机构传统上拥有通过止赎拍卖或法院判决获得资金的优先权，但超级留置权赋予HOA跳过贷款人的权利，在某些情况下，甚至完全取消了贷款人的权利。
2014年8月，相当于州最高法院的哥伦比亚特区上诉法院裁定，不仅是公寓协会在纠正非法业主，超级留置权规定持有抵押贷款的损失完全属于财产权。一个月后，内华达州最高法院的判决得出了同样的结论。罗伯特温斯顿说，虽然这些裁决只会影响华盛顿特区和内华达州的止赎权，但其他州法院可能会遵循它们的先例。温斯顿是马里兰州贝塞斯达律师事务所巴拉德斯帕尔律师事务所的房地产律师和合伙人。
温斯顿说，“法院的判决让所有人大吃一惊”，他的公司代表了内华达州法院裁定的贷款人。“那里太可怕了。”
HOA夺取了政权
HOA的保留金以及其他人的留置权，如承包商(当在家里做重要工作的承包商未能付款时)，传统上被称为“主要留置权”，并从属于抵押贷款人。然而，现在，由于“超级留置权”法，HAs甚至可以在止赎时支付。
“HOA越来越聪明了，”德克萨斯州弗里斯科马特马丁公司房地产管理副总裁杰森图法罗说，该公司与HOA在这个问题上进行合作。“他们知道，陷入财务困境的老板会做的第一件事就是停止支付他们的HOA费用。他们最不愿意支付的就是抵押贷款。”
自大萧条和随后的房地产市场低迷以来，许多HOA人一直试图让手头拮据的业主支付费用。在房地产危机最严重的时候，2010年有近10.3万套公寓被止赎；根据房地产研究公司RealtyTrac的数据，这一概率在2008年翻了一番。随着经济的改善，止赎率下降了。)
巴拉德斯的帕登维尔办事处的合伙人乔伊鲁宾斯基说，“鉴于大量的违约，贷款人的行动不如HOA快，”当涉及到取消抵押品赎回权和让HOA留置权持有人完成时。他表示：“如果该行不推进其所有权，那么HOA认为它必须介入。
而公寓HOA协会通常只能在公寓或HOA合同中明确规定的情况下才能援引超级留置权。通常，他们必须等到能够使用这一权力时：在科罗拉多州，一旦拖欠HOA的费用累积了六个月，就会被附加超级留置权。在内华达州，超级留置权将在拖欠HOA九个月后进行评估。
弗吉尼亚州福尔彻奇社区协会研究所(CAI)政府和公共事务高级副总裁道恩鲍曼(Dawn Bauman)说：“没有人想取消房屋的止赎权，也没有社区协会委员会想取消对邻居的抵制。基于倡导和贸易的团体。该组织代表了中国328，000个业主协会中的33，000个，并提交了内华达州案例的支持性简报。“但有时——尤其是当业主放弃他们的财产时——协会必须以所有业主和整个社区的最佳利益为重，”她说。
蔡说，它没有关于HOA发起多少止赎的准确信息；该组织发言人弗兰克拉特邦(Frank Rathbun)表示，这一数字非常小。尽管如此，巴拉德斯帕尔的温斯顿说，DC和内华达州法院最近的裁决可能会加速HOA发起的取消抵押品赎回权的数量。在法院做出判决之前，止赎的成本超过了HOA可以收回的欠款。他说，如果他们取消抵押品赎回权，那么现在他们将获得所有的回报。
法院的判决也引起了联邦住房金融局的注意，该局监管房利美和房地美等政府抵押贷款买家。FHFA担心法院的判决可能会伤害纳税人和贷款。
该机构在12月22日的一份声明中表示：“(t)由房利美和房地美支持的抵押贷款必须保持第一留置权的地位，这意味着它们有优先权获得出售止赎房屋的收益。
巴拉德斯帕尔的鲁宾斯基说，通常情况下，如果止赎因未能支付HOA费而被取消，贷款人将支付拖欠的费用以支付更多。
新承担其在线前的位置以获得还款。避免这个问题的一种方法可能是让贷款人开始托管公寓和HOA费用，就像财产税和房屋保险一样。但抵押贷款和HOA倡导者同意，鉴于大量的HOA和公寓协会，这可能是不可行的，甚至可能会增加成本。
有些人担心可能会加息
温斯顿表示，法院的决定让抵押贷款机构担心，如果不支付HOA费用，他们将会处于高位和干燥状态，这种担心很可能会影响借款人。
“就像根据你的信用评级承保房屋抵押贷款一样，说这样做并不是很牵强......这种文书工作和增加的风险将被考虑到贷款成本，”温斯顿说。
总部位于华盛顿特区的抵押贷款家协会(Mortgage Bankers Association)的助理律师贾斯汀怀斯曼(Justin Wiseman)拒绝评论超级留置权趋势是否会增加借款人的成本。Wiseman确实说过，当HOA因为拖欠费用而试图取消抵押品赎回权时，各州必须制定更好的程序来通知等留置权人。
但德克萨斯州房地产高管图法罗同意温斯顿的看法，可能会考虑到遇到“超级留置权”情况的可能性并相应调整其利率和费用。“他们会说'我们将借给这个房产，但你必须付出更多的钱，'”他说。