联邦选举将如何影响租房者

联邦选举可能会在5月11日或18日举行，预计住房政策将成为主要政党的关键战场。

最激烈的辩论之一将围绕负面杠杆比赛。自由党希望保持政策不变，而工党则希望将其限制在已经从减税中受益的新建物业和物业。专家意见喜忧参半。对于每个认为政策需要废弃的分析师来说，为了让住房更便宜，还有两个人认为房价已经下降到足够的水平。然后，当然，有些人认为这只不过是茶杯里的风暴。以下是联邦选举对租房者的影响。

负传动

负面杠杆比率是一项政策，允许投资者抵消他们对投资财产的任何损失抵消其应税收入。乍一看，它可能看起来不像租房者那么重要。但是深入挖掘一下，你会发现政策与要求租房者支付多少房屋之间有明确的联系。根据莫里森政府的规定，该政策允许投资者抵消任何投资财产(旧的或新的)对其应税收入的损失。它的支持者认为，这会吸引投资者进入市场 - 特别是那些本来无法负担投资房产的妈妈和投资者 - 并提高租赁住房的供应量，这反过来又限制了租金。realestate.com.au首席经济学家Nerida Conisbee同意并辩称，与自由党不同，工党的政策会导致租金上涨。“几乎所有澳大利亚的出租房都是由妈妈和爸爸的投资者所拥有，而且很多人严重依赖负面负债来使投资变得有价值，”她说。“如果购买量减少，那么出租房屋就会减少，除非租房者数量急剧下降，否则租金将上涨。”

财务主管Josh Frydenberg赞同类似的观点，并在报纸专栏，电视采访和演讲中反复抨击工党的政策。他认为，在紧缩的贷款条件导致这种减少的情况下，工党的政策将导致可供出租的房产数量减少。他认为，结果将是租金的显着增长。然而，Grattan Institute研究员Brendan Coates认为，负面负债的影响长期以来被夸大了。他认为，工党的政策不会对房地产市场产生太大影响，因为在7万亿美元的房地产市场中，税收减免并不“足够值得”。“并且一直认为该政策将对租金产生重大影响 - 这使得争论得到了错误的解决方案。租金定价;价格没有设定租金，“他说。

无论哪种方式，如果工党要赢得大选，他们只需要六周时间就可以在新财政年度开始之前引入变革 - 并且需要十个交叉委员中的四个支持才能通过变更。这意味着负面负债的变化不可能在2020年7月之前生效。工党负担得起的住房计划工党的另一项主要政策是其负担得起的住房计划，该计划将为建造新房屋并以低于市场租金20%出租房屋的投资者提供每年8,500美元的1年5年补贴。该党计划在第一个任期内花费1亿​​美元用于该政策，并在此期间花费66亿美元到2028-2029，在此期间它将共建造25万套新房。该政策基本上是陆克文国家租赁负担能力计划的最新版本，该计划努力吸引投资者，并且远远低于其在四年内建造50,000套经济适用房的目标，而不是在十年内建造37,000套。

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver认为，Bill Shorten的最新政策将遇到类似的问题。“我认为投资者对提供如此低的租金持谨慎态度 - 或许担心接受这些租金的人可能不会照看房产。我认为他们宁愿坚持市场力量，而不是接受补贴，“他说。科茨还表示，该政策存在缺陷。他认为，虽然补贴可能会缓解一些低收入业主的租金压力，但这种做法既昂贵又效率低下。

首先，他说“很难弄清楚原本会建造什么，而不是因为补贴而建造什么”;第二，这些数字并没有完全叠加。“这样想吧。澳大利亚每周平均租金为462美元，每年仅超过24,000美元。因此，20%的租金折扣只需要4800美元，而工党则提供8,500美元 - 所以其余的都去了吗?它进入了房东的口袋，“他说。“减少低收入人士的租金压力的一个更好的方法是为那些真正面临长期无家可归风险的人提供公共住房，并为其他人提供更多的租金援助。”

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