美国单户新屋生产面临2019年逆风

根据经济学家本周在拉斯维加斯举行的全国房屋建筑商协会年会上的讲话，美国住房负担能力问题加上供应方面的制约因素将限制2019年单户住房产出的适度增长。

“持续创造就业机会并保持稳固家庭组织将保持需求坚挺，但建设者将继续努力解决供应方面的阻力，这将阻碍单一家庭部门更加蓬勃的增长，“NAHB首席经济学家罗伯特迪茨说。具体而言，建筑商正在处理长期缺乏建筑工人的问题;缺乏可建造的地段;繁琐的规定;木材和其他关键建筑材料的关税;以及未能跟上需求的收购，开发和建设贷款活动增长缓慢。

所有这些因素加上过去一年的房价升值超过了工资增长，导致住房部门的负担能力上升。上周公布的NAHB / Wells Fargo住房机会指数显示，住房负担能力继续徘徊在10年来的最低点，其中56%的家庭能够在2018年第四季度买得起中等价位的房屋。但仔细观察数据显示，只考虑新建房屋时，可负担率降至35%。一个亮点是联排别墅建设，它可以作为年轻买家过渡到住房所有权的有用桥梁，正以24%的年增长率增长。

预测

预计利率将逐步上升，因为NAHB预计30年期固定利率抵押贷款将在2019年平均为4.81%，明年为5.08%。NAHB预计2018年将有126万套房屋开工，预计今年总产量将增长0.8%至127万套。

预计2018年单户开工率将达到876,000辆，今年将再增加2%至894,000辆。这仍远低于人口统计数据支持的110万至120万单位。一些不足之处正在增加使用附属住宅单元。多家庭方面，NAHB预计2018年多家庭开始达到386,000个单位，并且今年平均下调2个百分点至379,000个单位。由于人口统计和供需平衡，这种生产率被认为是可持续的。与此同时，预计未来住宅改造活动将增加，但在2019年增长率为4%，之后到2020年将增长2%。

南部和西部是热点

 在全国数字之下，南部和西部都是CoreLogic首席经济学家Frank Nothaft表示，未来一年将带动新房增长的地区。“具有良好的承受能力，良好的就业增长和良好的天气的地铁在去年的新屋销售增长最快，”诺索尔说。南方的新屋销售增长最快。引领潮流的是休斯敦，达拉斯，亚特兰大，凤凰城和德克萨斯州奥斯汀，它们在2017年11月至2018年10月期间平均每月销售超过1,000套新房。Lafayette

 La。;佛罗里达州奥卡拉;威尔明顿，特拉华州;爱达荷州Coeur d'Alene;在截至2018年10月的12个月期间，佛罗里达州莱克兰市是大都市区的新增百分比增长率.Nothaft补充说，建筑商继续受到劳动力和建筑成本上升的阻碍。

经济衰退不在卡片中

从全局来看，Nationwide Insurance的高级副总裁兼首席经济学家David Berson表示，近期经济衰退的风险很低。不过，他表示，由于贸易/关税问题，利率上升以及2017年减税和就业法案通过后的财政刺激计划减少，预计今年经济增长将温和放缓。

Berson预计美联储今年将加息两到三次，未来几年的行动将减少。这一预期行动以及通胀上升将导致2019年30年期抵押贷款利率温和上升。经济衰退不是迫在眉睫的迹象，Berson观察到，10年期和1年期国债之间的利差在过去一年中已经收窄并且平缓，但收益率曲线并未反转。反向收益率曲线意味着持续时间较短的债券的收益率高于持续时间较长的债券的收益率。

Berson指出，经济衰退的最佳领先指标是收益率曲线，该曲线完全颠倒了大约三个月。即便如此，在经济衰退到来之前反转收益率曲线之后通常会有12到18个月的滞后时间。“下一次经济衰退的开始日期尚不确定，但随着我们观察两到三年的可能性增加，”Berson说。

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