更多房屋经理人转移到移动房屋

造业住房，曾经是房地产市场的一个被忽视的部门，开始出现在房地产经理的雷达上。

管理人员喜欢制造房屋，也称为移动房屋，因为他们可以通过将一些公园转变为机构所有权来获得增值回报;他们通过提高租金和创建可以出售或分拆到房地产投资信托的投资组合来改善，增加收入。新的但不断增长的部门需要的资本支出比其他房地产部门要少，而且即使是公园供应减少，退休的婴儿潮一代正在创造更多的需求。

根据PGIM Real Estate的研究，尽管现有的一些公园已经扩建，但在过去的二十年里，只有10个新的移动房屋公园已经建成。Prudential FinancialInc.和机构所有权很小 - 整个投资级市场的15%至20%归REITS所有，其他机构所有者仅占2%至3%。美国大约5,000-6,000个制造住房社区是机构质量。居民通常拥有自己的移动房屋，但从公园业主处租用房产。资金经理表示，由于结构本身并不是真正的移动设备，大多数房主倾向于出售而不是移动它们。这有助于现金流的稳定性。

华盛顿的凯雷集团(Carlyle Group LP)是移动房屋市场的重要参与者。凯雷发言人表示，该公司在加州和佛罗里达市场特别活跃。

“有很多'妈妈和流行'商店，”一位发言人说。“我们正在寻找的国家有很多社区。......还有很大的改进空间。”发言人说，凯雷的目的是“重新定位”移动房屋公园，其中许多已被业主所忽视，以“让它们变得更好”。

但该行业也可能是一个敏感区域，因为它是经济适用房最大的区域之一。居民说租金涨幅过高。

租金上涨

倡导组织MHAction的联合主任Liz Voigt表示，私募股权和房地产公司在过去几年中一直在更多地投资于制造业住房。她补充说，租金上涨是房主的主要投诉，有些人看到上涨了10%到20%。

加利福尼亚州桑尼维尔的一个公园，德尔雷广场就是一个例子。Plaza Del Rey的居民表示他们感到卡住，因为Carlyle集团自2015年购买公园以来，每年将租金从3%提高8%，桑尼维尔公园的居民Judy Pavlick表示。

帕夫利克女士说，凯雷加倍的加费使居民更难以出售房屋。

凯雷集团高管承认他们已经提高了租金来支付资本改善。但该公司还为需要租金帮助的居民制定了安全网计划，发言人说。在桑尼维尔公园的800个单位中，有21个居民利用了该计划。

凯雷集团并不孤单。据房地产研究公司Real Capital Analytics Inc.称，机构资金经理负责该行业交易的份额越来越大。在2018年的40亿美元交易中，机构经理占17%，高于2013年12亿美元交易的9%。

7月，Blackstone Group LP从住宅房地产经理Tricon Capital Group Inc.以约1.72亿美元的价格购买了14个制造房屋社区的投资组合。6月，280亿美元的德克萨斯雇员退休系统Austin向MH Legacy Fund II承诺投入5000万美元，由Federal Capital Partners和Horizo​​n Land Co.共同管理的房地产战略，投资于美国制造的家庭社区。在2018年，TPG收购了由RV Horizo​​ns运营的制造家庭社区组合。

Fannie Mae融资

MHAction，私募股权利益相关方项目和美国金融改革项目的联合报告指出了房地产经理的另一个吸引力 - 通过联邦国民抵押贷款协会的贷款为其收购融资的能力。近年来，房利美为购买移动房屋社区的资金经理提供融资，并为购买房屋的居民提供贷款，以促进经济适用房。

根据房利美(Fannie Mae)的说法，TPG使用2亿美元贷款来资助其RV Horizo​​ns投资组合。根据Fannie Mae关于制造业住房部门的报告，在截至9月30日的两年中，TPG共投入了4亿美元的制造房屋。

Fannie Mae的行业报告显示，TPG并不是制造业家庭社区的唯一投资者。报告显示，多伦多布鲁克菲尔德资产管理公司是两年内最大的投资者，在134个制造房屋社区房产中投资近20亿美元。

是社区，一个私人房地产投资信托基金，在此期间投资了16亿美元。新加坡主权财富基金GIC长期以来将其投资组合规模超过1000亿美元，而拥有549亿美元宾夕法尼亚公立学校雇员退休系统的哈里斯堡拥有Yes Communities的多数股权。

Fannie Mae报告指出，在截至9月30日的两年中，新加坡政府投资基金单独投资15亿美元用于制造房屋。黑石集团投资1.9亿美元，凯雷投资1.4亿美元。

PGIM房地产公司已经在该领域投资了两年，总部位于新泽西州麦迪逊市的Lee Menifee公司负责该公司的美国投资研究。

Menifee先生说，PGIM高管及其合作伙伴通常维持低于市场租金。

他说：“我们注意到，制造业住房社区是经济适用房的来源，我们的目的是让他们保持负担得起。”

他说，随着时间的推移，这将使制造的住房成为更持久的投资。

自存储模板

他说，制造的家庭部门很像10至15年前分散的自助存储部门。这也是制造房屋的模板 - 让合作伙伴拥有该领域的专业知识，并购买较小的房产以创建资产组合。

Menifee先生说，挑战在于组建规模组合。“就个人而言，这些都不是大资产，”他说。“有效地进入该行业始终是一件难事。”

到目前为止，“目前还没有标准化的行业分类，尽管有些业主提到了从1星(最低质量)到5星(最高质量)的频谱，”Menifee先生解释道。“大多数机构所有权集中在三星级和更好的区域，这意味着它们通常在1980年之后建立，密度为每英亩10个单位或更少(有时每英亩只有四个单位以获得最高质量)，并且拥有社区会所，如俱乐部或网球场。“

他说，一旦物业稳定下来，收入就可以使投资从增值转向核心房地产投资组合。

“其中一个关键变化是机构利益增加，定价也随之增加，”他说。他补充说，两到三年前市场效率低下。

布鲁克菲尔德资产管理公司证券集团总部位于芝加哥的董事总经理兼投资组合经理伯恩哈德•克里格(Bernhard Krieg)指出，机构所有权虽小但却在增长。大多数房产都很小，遍布全国各地。

他说，两个房地产投资信托基金，Equity Lifestyle Properties和Sun Communities Inc.控制着位于公园的700万套房屋中的1%，15,000个制造的家庭社区中有15%是机构质量。

他表示，该行业具有吸引力，因为它满足了全球金融危机后出现的经济适用房需求。“这非常属于土地业务，资本要求相对较低。”

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