这只房地产投资信托基金刚刚创下2年新高

EPR Properties高股息收益率和两位数增长的结合确实可以让投资者渴望股票。房地产投资信托(REIT)(纽约证券交易所代码：EPR)就是这种情况，该公司最近创造了新的两年以上的股价。

EPR当然背后有很多动力，但在这种情况下，我们需要评估价格的上涨是否使其价值被高估。这就是我的想法。这只房地产投资信托基金刚刚创下2年新高 - 它仍然是买入吗?一套独特的资产只是吸引投资者参与EPR Properties的一个因素。埃里克沃克曼(TMFVolkman)2019年2月28日下午5:40

EPR Properties高股息收益率和两位数增长的结合确实可以让投资者渴望股票。房地产投资信托(REIT)(纽约证券交易所代码：EPR)就是这种情况，该公司最近创造了新的两年以上的股价。EPR当然背后有很多动力，但在这种情况下，我们需要评估价格的上涨是否使其价值被高估。这就是我的想法。EPR投资组合中的AMC电影院。图像来源：EPR属性。

一个有趣的股票不仅是股票和基本业绩使EPR脱颖而出。该公司在房地产投资信托基金中是独一无二的，甚至在其零售业同行其明确的目标是将“我们独特的知识和资源集中在选择服务不足的房地产领域，这些领域提供了超额回报的潜力。”

对于公司而言，这目前意味着娱乐，娱乐和教育属性 - 至少可以说是折衷的组合。EPR的娱乐通常等同于电影多路复用。同时，娱乐设施包括高尔夫娱乐中心和滑雪场等设施。最后，教育包括公立特许学校和私立学校，以及早期儿童教育中心。总而言之，该公司在2018年底拥有391处房产。

三个细分市场的投资组合细分为44%的娱乐，32%的娱乐和21%的教育;3%属于“其他”类别。教育与其他两个类别之间没有明显的协同作用(尽管我认为教育是一个更加经济衰退的部门)。无论如何，这种奇怪的酿造似乎对EPR非常有效。娱乐场所的入住率非常接近100%，娱乐活动也很好，教育并不是房地产投资信托基金的典型利基市场，因此这一部门可能仍有其资产。

EPR最近公布的第四季度和2018年全年业绩似乎证实了另类投资组合的可行性。该公司在两个时期的关键指标均有显着改善，尤其是后期总收入同比增长22%，经营调整资金增长23%(AFFO)。

还算讨价还价?在AFFO条款下，EPR正在为温和的一年做好准备。在最近的一系列结果中，它指导今年的AFFO为5.30美元至5.50美元，这将低于2018年的5.51美元。好消息是，这至少部分是由于计划投资支出的显着增加。资产 - 该公司预计将出售6亿至8亿美元，高于2018年的5.72亿美元。

与此同时，让我们做出快速而肮脏的估值。获取2018年AFFO结果并将其与当前股票价格混合后，我们得出的结果仅为13。房地产收入让我们将这个和其他关键的EPR指标放在另一家公司面前 - 与EPR类似 - 分配每月股息，传统零售REIT(纽约证券交易所股票代码：O)。我们还将其置于零售领域以外的一对房地产投资信托基金，工业产业专家(纽约证券交易所股票代码：STAG)和自描述(纽约证券交易所代码：PSA)：

总体而言，与同行相比，EPR看起来更具吸引力。它导致房地产收入，STAG工业和公共存储两者都落后于12个月的价格/ AFFO条款以及许多房地产投资信托基金投资者最喜欢的标准，即股息收益率。我们应该记住，即使最近股价上涨，EPR的收益率仍然很高。所以对我而言，EPR股票尽管有所好转仍然有价值。但您对其潜力的最终看法取决于您对其资产组合的看法。这是一个奇怪的;但是，我同意我的傻瓜马修弗兰克尔的观点，娱乐/娱乐设施符合当前消费者的“体验经验”趋势。

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