当诺贝尔经济学奖获得者罗伯特席勒在10月宣布其不温不火的房地产预测时，美国住房市场的低迷正在顺利进行。
抵押贷款利率达到七年多来的最高点。在创纪录的增长之后，房价升值正在徘徊。随着建筑商投入免费橱柜和路易威登手提包等激励措施，建筑商和消费者信心逐渐下降，因为购物者抢购的数量减少了。
“这是我们开始看到的疲软迹象，”着名住房经济学家席勒告诉雅虎!在他的同名标准普尔Case-Shiller指数报告称美国房价持续降温后，10月30日财务。“它让我想起了2006年......在金融危机爆发前的几年，[当时]房价开始有所减弱。”
也许席勒应该加上“除费城外”。
由于去年秋季全国房地产市场大幅下滑，费城及其部分郊区仍然享受自2012年以来席卷全国大部分地区的房地产复兴。而美国单户住宅销售跌至近两年半以来的低位10月份，费城创下了第四季度出售房屋的纪录。虽然在该国一些最热门的城市，包括拉斯维加斯和西雅图，房屋价值下跌，但费城的价值在10月至12月间比去年同期上涨了4.2%。
费城地区的第四季度住房实力是一个令人惊讶的转变，一个地区仅在几个月前看到买家退出市场。在夏季，该地区的房地产经纪人描述了一类新的“观望买家”，他们厌倦了搜索，因竞标而疲惫不堪，并且犹豫是否全押在房子里。
然而，最近买家似乎愿意再次进入市场。
2月份与数十名房地产经纪人，购房者，卖家和经济学家进行的访谈以及对Houwzer高级经济顾问Kevin Gillen提供的数据的分析显示，费城地区仍然存在对房屋所有权的巨大需求。房地产经纪人报告称买家正在参与竞标战 -并且仍在放弃重要的突发事件，例如检查- 以确保他们想要的房产。卖家看到他们的房屋飞离市场。据房地产网站Redfin称，宾夕法尼亚州东南部的房屋在12月份停留在市场上的天数下降至25天，这是九年来的最低点，约为美国平均水平的一半。
Berkshire Hathaway HomeServices Fox&Roach的Wayne房地产经纪人Karen Cruickshank表示：“我从来没有见过这种快速，快速，优势，全都在彼此之上。”有些人想购买，我们只是没有他们的库存。“
对于该地区的大部分地区而言，这意味着卖家具有显着的优势。当存在五到七个月的库存时，房屋景观被认为是平衡和健康的，这意味着如果没有引入新房屋，市场上的所有房屋都需要很长时间才能出售。
根据吉伦提供的Houwzer数据，去年12月，费城有4,235套单户住宅和公寓出售 - 或3.4个月的库存。特拉华县的八个国家的库存最低，只有1,255个单位可供出售，或者是2.6个月的库存。切斯特县12月份录得最高纪录，供应量为5.2个月。相比之下，10月全国供应量为7个月，11月为6个月。12月的数据无法获得。
该地区的住房供应量低 - 虽然许多卖家选择了有竞争力的报价，但这可能会加剧困扰费城地区和国家的负担能力问题。高需求和竞标战可以人为地抬高价格，让低端和中产的购房者以及首次购房者退出市场。
对于像32岁的安德鲁·沃尔什这样的购物者来说，他们在8月开始和他的女朋友一起寻找房子，这意味着到达开放的房子只是为了发现这所房子是黑暗的，并且在它上市几天之后离开市场。“可能有三四个房子[我们感兴趣]被挖出来了，”Walsh说，他在Fishtown租了九年才决定购买。沃尔什继续说道，“在我们认真考虑之前，我们会考虑提出报价。”我们每天都会检查一次，以确保[房子]仍在那里。“
沃尔什说，尽管为争取家庭和高价的诱惑，他和他的女朋友都很耐心。经过五个月的搜索和15至20间房屋的巡回演出，沃尔什本月在费城里奇蒙德港附近的一个房子里以近30万美元的价格入驻。
'他们会毫无疑问地出售'
房地产经纪人通常认为感恩节和超级碗周日之间的时间是一年中最慢的时间。天数较短，天气变冷，假期占用空闲时间。然而，今年却有所不同。“传统上人们在三月开始走出休眠状态，但我的买家一直在寻找不间断的东西，”伯克希尔哈撒韦HomeServices Fox&Roach在中心城的代理人Dylan Ostrow说。“由于库存量很低，他们知道，春季的初期繁荣会带来更大的竞争力。”
“从秋末到现在，我已经有三个上市，他们都在一周内完成合同，”奥斯特罗说。“如果房屋价格合理，它们将毫无疑问地出售。”而这种现象并不仅限于费城。
当安娜玛丽琼斯和她的丈夫克里斯决定在10月中旬在特拉华县韦恩出售他们3,300平方英尺的房子时，他们并没有想到事情会如此迅速地发展。AnnaMarie一直在关注市场，并且知道在900,000美元范围内列出的好学区几乎没有郊区住宅供应。但是，当他们的四居室房子在短短七天内收到三份报价 - 有些超过要价时，她感到惊喜。
伯克希尔哈撒韦家居服务公司Fox&Roach房地产公司Haven Duddy说：“我们有一个人在结算的前一天伸出援手，让我们知道他希望他买下房子”并愿意支付更多费用。在主线上代理，代表销售中的Joneses。
最终，原始竞标者的报价已经完成，Joneses收到的价格高于其要价。他们于12月在韦恩定居新家。不确定的抵押贷款利率，更多投资者没有任何一个原因可以解释为什么费城地区的房地产市场仍然看到激烈的需求，而其他美国都市区正在萎缩 - 特别是在去年夏天许多观察人士预测费城市场将放缓之后。
但对于AnnaMarie Jones来说，进入住房市场的决定很简单：她的家人想要更多的空间。并且，她说，如果他们等了太久才买新房子，他们担心这可能会变得太贵。“我们知道利率在上升，所以我们知道这可能是做出这个决定的正确时机，”琼斯说。