住房市场不像看起来那么强大的3个原因

从许多方面来看，美国经济表现非常出色 - 但就国家住房市场而言，有些事情并没有增加。

考虑一大堆经济指标。首先，2018年第三季度美国国内生产总值(GDP)增长3.4%，这表明经济正在稳步增长。虽然这个数字比去年第二季度有所下降，但美国经济几乎没有退缩。即使按人均计算，购买力平价仍在继续增加。此外， 失业率低于4%。总之，我们的经济正在扩大，劳动力大多就业。

因此，作为一家大型抵押贷款公司的首席执行官，鉴于经济背景，我预计房地产市场将会强劲。但我完全看到另一种情况：抵押贷款申请量正在下降，购买量正在下降，现有房屋销售量正在减少。由于其对更广泛的经济的影响，值得注意的是房地产市场的恶化。根据房屋建筑商协会的数据，住房投资占美国经济增长率的18%。因此，我们国家很快就会感受到住房市场的情况。简而言之，住房是整个美国经济的前瞻性指标。

首先，学生债务。根据全国房地产经纪人协会的数据，2016年36岁及以下的购房者占市场的34%。实际上，千禧一代是抵押贷款的最大客户群。但学生债务继续严重影响他们的个人财务状况。大约46%的千禧一代的学生贷款余额中位数为25,000美元。根据一项调查，49%购房者说，学生债务禁止他们获得贷款。当有人有过多的学生债务时，他们没有现金支付抵押贷款的首付款，他们也没有兴趣进一步负债。最大的购房者群体正处于这种脆弱的状况，这对抵押贷款市场造成了巨大的拖累。尽管如此，许多千禧一代仍然没有被选中，并选择由联邦住房管理局和其他政府机构赞助的低额首付款抵押贷款。

其次，市场上没有足够的房屋。美国的住房短缺。2017年， 该国新增住房125万套。然而，美国每年需要162万所房屋。370,000单位的缺口给房价带来了强烈的上行压力，2018年11月与去年同期相比增长了5.1%。全国各地都在感受到这种趋势。例如，德克萨斯州奥斯汀市和新墨西哥州圣达菲市的房价正在创下历史新高。此外，由于价格飙升，购房情绪下降。目前已经有12%的房利美的信心指数下降，这意味着购房者不买得起房子的渴望。

第三，也是最明显的利率不确定性。事实上，美联储最近宣布将停止加息的努力。但近十年来，美国购房者享受低利率。在这种降低利率的环境中，能够获得贷款或再融资是更实惠的。现在融资变得更加昂贵，购房者非常关注他们的支付金额的增加。

不仅抵押贷款CEO应该仔细观察这些趋势。如果他们继续朝着错误的方向前进，住房部门可能会采取更广泛的美国经济。Sanjiv Das是美国第三大非银行贷款公司Calibre Home Loans的首席执行官。他从2008年到2013年担任花旗抵押贷款公司的首席执行官。

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