为什么投资者喜欢新加坡挣扎的购物中心

新加坡人不像过去那样消费，至少不会在商场消费。已经有太多，正在建造更多。但投资者仍有充分理由支持商场业主。

新加坡拥有610万平方米的零售空间，其中8.7%为空置。然而，预计公司将进一步增加364,000平方米，今年最大的市场份额将进入市场。这是当网上购物正在流行时，像Crabtree和Evelyn这样的零售商正在关闭实体店，租金正在飙升。

两年前，中等租户在乌节路主要购物区每平方英尺支出9.76新元，当时第1类办公室的售价为8.65新元。现在，办公室租金已经扩大到10.18新加坡元 - 比高档零售空间高出30新加坡分 - 而支出复苏的前景并不乐观。

岛上最大的购物中心房东嘉德置地购物中心(CapitaLand Mall Trust)将其租户分为17个类别，其中包括超市和百货商店在内的11个类别的销售额较上年同期下降。电信，家居用品以及音乐和视频领先两位数。矛盾的是，拥有购物中心的房地产投资信托基金表现优于基准海峡时报指数。

利率可能是故事的一部分。随着全球利率预计将持续更长时间，CapitaLand Mall股票5%的股息收益意味着10年新加坡政府债券收益率差距将近3个百分点。新加坡储户被水净化公司凯发(Hyflux)出售的6%永久债券诱惑后被烧毁。对他们而言，Reits对其资产负债表持谨慎态度这一事实具有很大的吸引力。

嘉德置地购物中心上个月出售了2029美元的债券，将3.609%的息票换成具吸引力的3.223%新加坡元10年期债券，并使用了4.07亿新元的收益来减少从现在到2022年之间到期的债务。

在过去五年中，信托资产增加了23亿新元，其中14亿新元来自股东的新资本。在同一时期，该市第三大零售店Reit业主Frasers Centrepoint Trust已经以7亿新元的股权融资7亿新元资产。但是，新加坡是亚洲的Reit首都，这意味着没有缺乏管理良好的投资工具。

据Maybank Kim Eng Research称，几乎所有其他类型的新加坡Reit - 办公室，工业，酒店，住宅和医疗保健 - 预计明年的股息收益率将高于零售。

但是，从短期来看，这个城市正在发生巨大的变化。星展银行分析师对Starhill Global Reit感到兴奋，Starhill Global Reit可能是一个主要的受益者，因为它的大型乌节路购物中心的地积比率可以增加29%，这是地主可以挤出一块土地的数量。

城市重建局新的总体规划草案的另一个想法是鼓励更多中央商务区的旧办公楼改建为住宅和酒店。新加坡的中央商务区在周末相当冷清，将会看到更稳定的零售流量。

我去年写道，网上购物正在颠覆新加坡商场的经济学。这个挑战仍然存在，上个月在樟宜机场开设的Jewel，一个五层高的玻璃穹顶，拥有世界上最高的室内瀑布以及280家商店，加剧了实体零售的供过于求。

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