2019年的房地产展望等待千禧一代

随着年份的开始，美国房地产市场看起来并不那么光明。到2019年，需求可能会持续低迷：供应短缺使价格保持高位，尤其是在大部分就业增长的门户城市。加上更高的利率，这使得现有的房主无法提升房产阶梯。

然而，需求可能会从千禧一代看起来从租房转为拥有房屋，以及亚特兰大等新房数量不断上升的市场。沃顿商学院房地产和金融学教授苏珊·瓦彻特(Susan Wachter)是宾夕法尼亚大学城市研究所的联合主任，他说：“对房地产市场来说，这不会是一个伟大的一年 - [价格]超过市场高峰。”“保持这个市场增长的是千禧一代和负担得起的东南部。”

Wachter和房地产教授Benjamin Keys最近在Sirius XM的Knowledge @ Wharton电台节目中分享了他们对美国房地产市场的见解，题为“2019：展望未来”。(收听本页顶部的播客。)

“我们看到价格在人们想要的工作地点上升，”凯斯说，他也是国家经济研究局的教员研究员。“而那些是最难建造的地方。我们没有看到在线提供的供应量如此之多。“他指出，公寓部门和密集的住宅开发项目中有一些例外。

Wachter说，她看到了市场高端“买家罢工”的明确证据。她指出房价中位数一直稳步上升。据房地产公司Zillow称，截至2018年12月，美国房屋的中位数价格为275,000美元，而加利福尼亚州圣地亚哥则为近68万美元。“谁能负担得起70万美元房屋的10%首付 - 70,000美元?”她问道。

利率一直在上升，加剧了房价的压力，尽管最近几周它们已经有所缓解。“更高的利率和更高的价格相结合是未来的真正担忧，[即使我们仍然处于低利率，低抵押贷款利率的环境中，”Wachter说。“真正的问题是高房价。他们太高了。“

对于那些发现自己定居于房屋所有权的人来说，租房也变得昂贵。“租金高于2007年的实际值，”Wachter指出。这不是因为高房屋价格的后续影响，而是“将房屋交付给市场的劳动力，土地和材料的基本成本”。

不同的趋势

根据凯斯的说法，负担能力问题的实质是“关于人们的生活薪水支付。”2008年经济衰退后的长期经济扩张，低失业率和稳定的GDP增长率“掩盖了许多家庭面临的诸多挑战”。他加了。“有些地方甚至那些在相对稳固，稳定的工作岗位上工作的人也买不起住房。”

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Wachter同意这种差距是显而易见的。“这是就业市场的热门市场，但最具挑战性的是，”她说。“工资跟不上房价，特别是在就业市场。”

Wachter看到“一个分叉的市场”，由于价格过高，住房需求在高端放缓，但由于千禧一代在其他领域强劲。她指出，千禧一代主要还在租房，但“这是他们转向拥有的最高年龄 - 他们是30-31岁。因此，其中有一个起家的需求。“然而，即使起始房价也大幅上涨，租金也是如此，她补充说。“当你在租金上花这么多钱的时候，很难为这个家庭储蓄。”

凯斯指出，入门房屋的价格很高，因为高利率阻碍了现​​有房主进行下次购房。近几个月的抵押贷款利率已经上涨至5%以上，而许多房主已经锁定在3.5%或4%的利率。“这将限制他们在阶梯上升级的意愿。你要等到你需要这套四居室的房子，直到你真的过度填充。因此，你将会有这种住房锁定效应，这将会占用更多家庭。“他说他希望看到房主选择装修而不是搬进更大的房屋。

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