作为一名16年活跃的房地产投资者，我发现许多首次投资者对房地产的经验不佳。为什么?我相信这是因为他们倾向于情绪激动，并且很快就开始关注房产。
想象一下：你每天两次驾驶蓝色复式车，漂亮的百叶窗和原始的景观，你一直很欣赏。然后有一天，你会在双面打印上看到“待售”标志。
你购买它是合理的，因为这座建筑具有极大的遏制吸引力;你确信自我管理不会是一个问题，因为你总是开车经过它。此外，房地产似乎是从股票多样化的好方法。你涉及一个代理人。几个月后，这是你的。
这可能会有用。或者你可能已经跳进了一个产生月收入比收入多的房产。为了避免这种情况，每个房地产投资者在寻找新房产时应考虑的因素。
看看大局。如果您，市场和您的物业经理都一致，我相信您已准备好开始评估您的财务状况并查看房产。考虑该物业的潜在经济利益。根据我的经验，有助于记住您的运营费用(抵押贷款除外)的首字母缩略词是“VIMTUM”，代表空置，保险，维护，税收，公用事业和管理。
如果你寻求被动的月收入，你的租金减去抵押贷款和VIMTUM应该是一个正数。
根据我的经验，为了获得成功，你必须在道德上雇用其他人的钱。您可以同时以三种方式利用外部资金：将租户的租金作为被动收入流，使用银行贷款来帮助您进行投资，并通过税收激励来帮助您实现利润最大化。一旦您将外部资金投入到您的投资中，我相信有五个同步的利润中心：
1.升值：到5月份，房地产预计将升值4.4%的全国平均水平。假设您在100,000美元的房产中投资了20,000美元;在一年的时间里，它可能会升值到大约104,000美元。这听起来可能不是很多，但考虑到您的4,000美元收益是基于您投资的20,000美元。您已经获得了2万美元首付款和从银行借入的80,000美元的4%回报。这意味着游戏中皮肤的回报率为20%。
2.现金流量：根据我的经验，您房产租金金额的最佳估计通常来自经理，而非代理人。假设您的月租金收入(减去抵押贷款和VIMTUM费用)只剩下150美元的剩余收入。这被称为“现金流”。每年，现金流为1,800美元，您可以将其除以20,000美元的首付款。结果，称为现金返还现金，将降至9%。
3.贷款支付：与您为自己的房屋支付自己的本金不同，在现金流动的出租房产中，您的房客可以为您支付。凭借80,000美元的贷款，6%的利率和30年的摊还，您的租户每年支付的抵押贷款本金约为900美元。将此除以20,000美元，您还有4%的摊还回报。
4.税收优惠：折旧，抵押贷款利息减免和您支付零资本利得税的能力是真实的，但它们很难量化。简而言之，折旧意味着您的部分租金收入可以免除所得税。通过1031税收延期交换，您可以无限推迟您的资本利得税(我从未支付资本利得税)。虽然这变得更难以衡量，但您的近似收益是5%。
5.通货膨胀 - 利润：根据我的经验，即使是高级投资者也不理解这一点。您的房客偿还的抵押贷款是一项资产。就像你不会在银行里保留80,000美元三十年因为通货膨胀会削弱其购买力，相反，当你从银行借钱时，你会以名义美元(你承担贷款时的美元价值)偿还)。随着工资和价格多年来的上升，您的债务以通货膨胀率贬值，大致在2%至3%之间。
将您的五个利润中心的总回报率相加约为40%。
这不是什么新鲜事;它只是买入并持有房地产投资。风险存在，你肯定会遇到可能导致你赔钱的障碍。我们也没有考虑您的买家在购买时的结算成本;卖家通常可以帮助您支付这些费用。我们确实假设您提出了全价优惠。
我认为外部资金应被视为“好”债务，因为您的付款外包给租户。如果不利用任何外部资金，您的回报可能会受到侵蚀。支付全现金将增加您的现金流，但您将失去杠杆，租户贷款减少，一些税收优惠和您的通胀利润。
现在你知道如何在房地产投资中“保持得分”。这个很重要。许多投资者在认为自己获胜时正在失败，反之亦然。当你保持得分时，你最好知道什么时候买卖。这一切都始于这样一种理解，即要取得成功，你需要具备战略性，并从群体中进行不同的思考。
明确你想要房地产为你做什么。您是否想要自己偶尔使用酒店的收入，升值，税收优惠甚至是生活方式的好处?
找到支持您想要的市场。在就业市场下滑的城市购买房地产可能很快就意味着你不会有房客支付房租，所以研究社区，寻找你有合理期望高入住率的房产。
聘请熟练的物业经理。请记住，这是使您的投资相当被动的原因。我相信审查物业经理的最佳方式是通过现有客户的推荐。通过这种方式，您可以了解他们的沟通方式，他们如何保持房产，以及房屋是否有租户。虽然吉他可以产生和声或不协调，但这不是吉他的错。同样，财产可以根据经理的表现产生利润或痛苦。