尽管房价易受信贷周期影响 房地产可能比股票更安全

当您遇到理财规划师时，您最有可能获得的一条建议是远离房地产，而是投资于金融资产(股票和债券)，从长远来看，这可能会带来更好的回报。

此类建议基于一系列研究，这些研究表明股票通常优于大多数市场的资产类别。但是，对历史资产价格进行的一项新的开创性研究已经通过该研究机构投入了大量资金。

该研究建立在一个新的资产价格数据库的基础上 -由新经济思维研究所(INET)资助的Jordà-Schularick-Taylor宏观历史数据库- 并断言“住宅房地产，而不是股权，是最好的长期投资现代历史的进程“。他们的研究发现，虽然住房和股票的回报在长期来看是相似的，但住房的波动性要小得多。因此，从长远来看，住房的风险调整回报率更高。

这里的回报包括价格变化和投资所赚取的租金收入或股息。调整波动率的总回报，住房的表现优于研究人员研究的所有16个发达经济体的股票。比较房屋投资和股票收益的适当措施是夏普比率，这意味着超过无风险利率的超额收益除以波动率。

然而，这并不意味着房价永远不会下跌。住房部门也容易出现衰退，这通常与经济中贷款总体放缓相吻合。由经济学家ÓscarJordá，Katharina Knoll，Dmitry Kuvshinov，Moritz Schularick和Alan M. Taylor编制的数据库，其中一些人与美国和德国中央银行有关联，这表明房价走势与经济中的整体信贷增长密切相关。

每当一个经济体的信贷水龙头松动时，最终很多钱都会进入房地产市场，从而提高房价。相反，信贷增长放缓的时期往往会导致房价下跌。

国际清算银行(BIS)的经济学家经常引起人们对这一现象的关注，作为他们对金融周期运作假设的一部分，或金融周期拖累(FCD)假说，该假设指出任何经济体的信贷繁荣倾向于为房地产等相对低生产率的行业提供资金。这会造成债务积压，而不会充分提高经济中的生产力或潜在产出。最终，当信贷繁荣消退时，可能会导致经济持续放缓。根据国际清算银行经济学家的观点，当商业周期与金融周期相吻合 - 即信贷繁荣和信贷泡沫破灭时 - 经济衰退可能会越来越深。

遗憾的是，新数据库不包括印度的数据，因为很难获得可靠的房价长期数据。从2010年左右开始提供的有限房价数据表明，住房价格变动的波动性低于股票。不出所料，住宅房地产仍然是家庭投资财富的一种非常受欢迎的途径。根据Ishan Anand和Anjana Thampi的2016年研究论文，超过百分之九十的印度家庭财富被捆绑在土地或建筑物中。

然而，印度主要城市的房价在过去几年中仍然保持低迷，与2010 - 2012年信贷繁荣时期的快速上涨相比大幅下滑。与其他国家一样，信贷周期的上升和衰退似乎也推动了该国房价的上涨和下跌。

然而，与其他新兴市场经济体在不久的将来所见证的相比，印度在这方面的经验似乎相当温和，而且波动性更小。东亚经济体房地产市场的发展被认为是对1997年亚洲危机的重大贡献，而过度的国家主导的房地产投资在中国创造了一类新的“鬼城”。

虽然印度房地产的前景在中期看来并不明朗，但由于担心开发商贷款变坏以及信贷流入该行业普遍受到挤压，房地产可能不会失去许多投资者的吸引力。

一些经济学家认为，人们对房地产的吸引力实际上可能是由心理因素而不是经济因素驱动的，并且可能源于厌恶情绪。然而，新数据表明，购买房屋而不是股票的偏好实际上可能是非常合理的。

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