“房地产快速增长的时代已经过去。”近日，在港上市的内地房企密集展示了2019年的成绩单，不少房企管理层发布了这样的共识。在慢增长时代的叠加影响下，规模同比增速在15%以内是大多数房企的选择。
在这一战略选择的指引下，今年一季度，头部房企整体放缓了投资步伐，降低了征地比例。相反，他们忙着卖房子拿回钱，并关注现金流和利润。第二梯队房企抓住窗口期拿到土地进行规模发展；还有一些房企资金困难。
根据柯睿地产研究的监测数据，2020年第一季度，百强房企平均拿地销售比降至0.28(2019年为0.37)，明显低于去年和前年，百强房企投资金额门槛下降10%，近20%的房企仍未能拿地，房企的主要精力是“抓销售促付款”。
“过去几年，为了实现快速发展，我们每年都用50%-60%的股权销售回报率进行征地投资，今年我们把这个比例调整到了40%。”某知名房企高管向记者《证券日报》透露，相对应的，今年销售目标增速不足15%。与征地规模相比，今年更关注销售款，因为下半年有债务到期，现金短缺会失控。
头部房企放缓投资步伐
面对市场，不同发展阶段的房企有不同的判断，相应地，征地投资策略的差异也更加明显。
指数研究院报告显示，一季度全国300个城市土地市场整体供需较去年同期下降，出让金同比下降近20%，平均楼面价上涨10%，溢价率下降1个百分点。城市方面，一线城市供需均有所下降，北京卖地收入近673亿元排名第一。二线城市供应量同比萎缩，成交均价基本持平；三线城市的供需和转让费均有所下降，而均价略有上涨。
“在土地收购集中度方面，龙头房企加强销售，交易金额集中度达到49%，但新增价值集中度仅为37%。相反，第二梯队企业的新价值集中度高于销售。”柯睿表示，TOP10房企拿地最谨慎，拿地销售比为0.22，恒大、万科、碧桂园均低于0.1。TOP11-TOP20房企拿地销售比为0.47，其中绿城、招商局、旭辉相对活跃，第二梯队势头依然强劲。
“房企的区位和现金流状况决定了不同的战略选择。有条件冲击更高业绩目标的房企选择投入资源扩大规模。”RealData新房分析师潘浩告诉记者《证券日报》，已经达到一定规模的企业往往会“减速换挡”。一方面，他们保持稳定增长；另一方面，他们优化债务结构，储备优质土地资源，保证了企业的长期稳定经营。
整体来看，与2019年相比，百强房企征地金额下降23%，半数以上房企投资金额下降。在TOP10中，只有保利、华润、世茂的土地收购金额同比增长，其他7家房企均同比下降，其中恒大、万科、融创、绿地的投资金额均同比下降超过60%。整体跌幅最大的是销售TOP51-TOP100的企业，a
“随着销量大幅下滑，现金流紧张，国有企业和资金充裕、融资成本低的央企跨周期优势凸显。比如华润、首开、招商局等。第一季度的土地收购和销售比率高于1，远超行业平均水平。”柯睿表示，此外，在大多数民营企业现金流稳定的情况下，浙江房企逆势“抢地”的表现突出。典型例子，如绿城，同比增长277%，延续了加码投资的趋势。
除了征地的战略分化，记者《证券日报》注意到，从征地分布来看，集中在核心一二线城市和部分强三线城市。比如温州虽然受到严重影响，但房企补仓意愿依然强烈。
“在上一轮‘去库存’的背景下，三四线城市受到了更多关注。但考虑到人口流动性、产业布局、都市圈规划等方面，一二线城市的土地资源对于房企而言，具有更高的长期价值和更强的抗风险能力。因此，近两年来，房企尤其是头部端房企明显有向一二线城市转移注意力的趋势。”潘浩告诉记者《证券日报》。
“龙头房企更关注一二线城市的核心土地。在第一季度，他们并不急于获得土地，而是忙于出售和收钱。这也可能是出于增加并购的考虑。a未来的机会，而且没有必要从公开市场获得土地。”通策集团首席分析师张宏伟在接受《证券日报》记者采访时表示，比如有一些中小房企大举收购土地，那么市场恶化就会成为并购；a对象为大型房企的个别项目。
“房企2020年投资征地，一些优质地块必然会增加股权比例，控制‘合作开发’的空间，把钱留着自己赚，而不是为别人忙。从目前的市场特征和企业战略整体表现来看，大部分品牌房企正在回归市场基本面相对较好的一二线城市。
。因此，一二线城市的优质地块的投资权益必然会上升。”张宏伟向《证券日报》记者表示，“从市场预期角度来看，市场没有我们想的那么坏，到4月中旬销售回款会趋于正常，届时房企投资将会积极一些。”