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在过去的几年中，德克萨斯州的奥斯汀表现良好。尽管交付量强劲，但租金增长却远超预期。麦德龙的多元化经济在很大程度上依赖于波动性较低的先进产业，因此有助于上升趋势。投资者注意到了这一点，开始审视奥斯汀的产品。
055-79000与总部位于奥斯汀的投资公司Rastegar Property Co的首席执行官Ari Rastegar讨论了投资德克萨斯州表现最好的多户市场、潜在的经济衰退和“机会区”倡议。
贵公司今年年初在奥斯汀收购了两个增值社区。什么标准指导你的选择？
拉斯特加：我们寻找优越的地理位置，有机租金增长强劲的地区，以及人们真正想居住的地方。我们在奥斯汀租金最高的走廊拥有房产。最近，我们在奥斯汀的两处房产处于高需求区域，因此我们对其进行了翻新，并大幅提高了租金。
可持续发展在你的重新定位战略中扮演什么角色？请告诉我们更多相关信息。
Rastegar:我们希望通过智能技术来增强这些属性，如果有办法使用可持续发展功能，我们会这样做。例如，我们增加了NEST系统，以便人们可以使用应用程序控制空调和开门，以及带摄像头的数字门铃，这些产品将新时代的技术引入了更古老的老式产品。从物业管理的角度来看，我们还在物业的一些区域安装了传感器，以监测建筑物的潜在渗漏或问题。
Rastegar Property今年也收购了土地。你对这些网站有什么计划？
拉斯特加：在奥斯汀，我们获得了两块地标性的土地。一个是位于城外南一街的1.8英亩的土地。在这里，我们计划开发包括住宅和商业部分的混合用途项目。我们仍然向当地建筑公司提供RFP，很快，我们将公布结果。另一个是本怀特南部的南国会的1.2英亩土地，我们认为这将是未来五年奥斯丁最高的增长走廊。
奥斯汀正逐渐在住房负担能力方面与帕洛阿尔托进行比较。这种对比你怎么看？
拉斯特加：我不认为这是一个公平的说法。加州房价已经成为一种流行病，严重缺乏承受能力。与其他主要市场(如纽约和旧金山)相比，奥斯汀的房价上涨了，但我们仍然远远低于它，提供了更多实惠的选择。
当今多户投资领域最大的挑战是什么？你是如何管理它们的？
拉斯特加：多户是抵御通胀和保护资本的好方法。其他许多聪明人也是这样看待事情的，所以投资环境变得相当有竞争力。在周期结束时，收购收益开始比平时压缩更多，因此投资者需要了解投资策略、风险和增长潜力。
因此，在周期的这一点上，我们远离核心优势和核心资产，专注于增值机会。此外，即使价格因竞争而略有上涨，但如果你有很强的增值成分，你可以通过增加租金来创造价值，这就导致了IRR驱动法的采用。
虽然我们正处于历史上最长的牛市，但经济指标显示有潜在的下行趋势。你认为多户市场能持续多久？
拉斯特加：我认为这是对的。我们正处于历史上最长的牛市，但在全球关注的其他问题中，我们看到的问题也涉及与的贸易战和与的问题。但当你看通货膨胀时，它仍然相对较低，失业率也相对较低。所以有很多混杂的信号，很难确定我们的确切位置。
我告诉你一件事：历史不再代表未来，因为AI和计算机生成的场景中所有这些新的变量都在起作用，所以很难预测未来的发展。我们必须聪明，向前看，而不是向后看。对于多户家庭来说，我们将其视为风险调整到公开市场后的强有力替代方案，其稳定的原因有很多，但这主要是因为千禧一代不太可能买房。
奥斯汀的多户市场怎么样？
拉斯特加：着火了。这么多人搬进来。根据我上次的人口普查，有一天大约有180人搬到奥斯汀。况且现在工作多，大公司多，以后还会更多。
你对“机会地带”计划有什么看法？
拉斯特加：我百感交集。我们今年早些时候在凤凰城的机会区买了一栋高层建筑，我们正计划为此开发一个综合开发项目。凤凰城中心是多户型部门中有机租金涨幅最高的区域，办公部门涨幅也非常大。到处都有伟大的城市，我们很幸运能成为其中的一员。
机会区旨在刺激那些没有经济刺激的地区。我认为这个计划不能很好地实现这个目标，但开发商已经能够在他们最初希望成为的领域利用机会区进行指标级投资。我们不相信投资房地产是为了获得税收优惠，但如果我们相信，那才是最重要的。