鑫元发布2019年度债券报告 报告期内实现营业收入96.91亿元

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2020年4月27日，鑫元发布2019年度债券报告。报告期内实现营业收入96.91亿元，同比下降10.31%；公司实现净利润6.62亿元，同比增长8.3%，归属于母公司股东的净利润7.45亿元，同比增长77.49%。期内营业成本69.44亿元，同比下降5.97%。

作为主要收入来源，鑫苑置业房地产开发业务报告期内实现营业收入92.45亿元。最近两年和一期的房地产业务占鑫源营业收入的94%以上。2017-2019年，公司房地产开发业务分别实现营业收入89.18亿元、102.58亿元和92.45亿元，分别占当年营业收入的95.29%、94.92%和95.39%。

整体来看，得益于完善的治理结构和成熟的业务布局，鑫苑置业在经历了几轮房地产行业周期后，依然保持了稳健发展。根据中房协排名，鑫苑自2015-2019年以来一直稳定在60-70之间，排名没有大规模跃升或下滑，业务发展保持稳健。对于目前所有的市场主体来说，在外部环境高度不确定的背景下，“稳”可能是企业取胜的最大法宝。

资产结构不断优化和改善。

数据显示，截至2019年末，鑫苑资产总额590.36亿元，同比增长3.51%。负债总额496.02亿元，股东权益总额94.34亿元，资产负债率84.02%，同比下降0.46个百分点。

一位券商分析师对贺勋地产表示，房地产行业在计算资产负债率时，因为没有扣除预付款，所以普遍高估了房企的负债水平。扣前扣后一般相差30%-60%。从纯经营性负债来看，很多房企的债务风险其实很小，未来发展很安全。从资本市场的角度来看，这些房企由于虚假负债较高，一般属于被低估的公司。

鑫苑置业2019年扣除预收账款后的资产负债率为46.92%，大幅低于2017年末和2018年末的58.23%和53.79%，公司资产负债结构进一步优化。根据贺勋地产统计的2019年上半年房企预付后负债率排行榜，50强房企平均资产负债率为49.6%，2019年鑫苑价值低于平均值。WIND数据显示，鑫苑置业扣除预收账款后的资产负债率在行业内处于较低水平，也优于一些大型房地产开发企业。

纵向来看，2012-2019年，资产负债率方面，鑫源扣除预收账款后资产负债率下降至40%-60%，尤其是2017-2019年，扣除预收账款后，公司资产负债率呈逐年下降趋势，公司安全系数越来越高。

此外，2019年末鑫元刚性负债(包括短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款和应付债券)较2018年末呈下降趋势。在有息负债方面，鑫苑保持长期负债为主，公司货币资金可以有效覆盖短期负债。长期负债方面，长期贷款主要是开发贷款，都对应明确的开发项目和明确的还款来源。2018年和2019年，鑫元短期借款规模快速下降，有息负债结构进一步优化。

同时，根据惠誉评级《新冠病毒下鑫苑的再融资风险仍低》在2020年2月20日发布的相关报告，“2019年鑫苑的债务总额有所下降，一年内到期的债务占比有所下降。

价值保护区位置分布好，化学去除能力强。

从库存规模和去化节奏来看，鑫苑已经形成了自己的节奏。在库存方面，截至2月底

鑫源的主要销售城市有郑州、荥阳、济南、徐州、三亚、Xi安、天津、长沙、成都、昆山、苏州、青岛、大连、湖州、佛山等地，与公司的价值储备区域相对应，价值储备在多地同步实现，效率高。

在价值储备策略上，鑫苑近年新增价值储备主要分布在郑州、济南、青岛、成都以及北京、上海，其中郑州占比最高。

从数据来看，价值储备良好的区位分布，郑州房地产市场的健康发展，在很大程度上为鑫苑的销售营造了良好的氛围。世联行(002285，古八)发布的《郑州房地产市场2019年回顾与2020年展望》显示，住宅销售价格方面，2019年郑州市八区成交1553.16亿元，同比上涨3.46%，总成交1151.1万平方米，销售均价13493.12万元/平方米。去化方面，2019年，郑州八区住宅库存最低为7月份的755万平方米，最高为年末的988万平方米。6、7、9月去化周期最小为7个月，12月最高为11个月，平均去化周期为8.5个月。

此外，在拿地方面，鑫苑主要以自主开发运营为主。2012年以来，公司少数股东权益和长期股权投资极低，截至2019年底仅达到5.6亿元和4.34亿元。公司表外项目少，报表显示的利润水平和资产负债率比其他房地产企业更真实。

综上所述，一方面，资产负债结构持续优化改善；另一方面，它有很强的清除化学物质的能力，经营稳定，并保持充裕的流动性。由此，鑫源的稳定也成为其在市场决战的法宝。

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