贷款仍占欧洲企业房地产债务的90%

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ColliersInternational发表了一篇题为《房地产牛市会持续多久？》的论文根据最新报告，贷款仍然是欧洲房地产行业的关键债务来源，与其他替代融资来源相比，至少占企业房地产(CRE)债务的90%。然而，北美贷款能力的提高可能会通过为跨境投资者提供杠杆而间接改善条件。

“当前的投资周期值得注意，因为它主要是由股票驱动的，”EMEA和高力经济学家研究主管WalterBoettcher说。债务一直是许多市场中缺失的因素，因为随着信贷危机和随后的监管变化，去杠杆化需要很长时间。获得债务以利用房地产投资交易和开发新的资产来延长这一牛市是非常重要的。"

在北美，有一个贷款复苏，其中Cre贷款是由各种来源驱动的，包括机构、债券、CMBS和替代品。在过去的五年中，CMBS的发行量大幅增加，从2009年的27亿美元增加到2014年的94亿美元，这凸显了CMBS贷款能力的增长速度。一些投资者越来越多地参与建设欧洲的CMBS能力，这可能会产生决定性的影响，为启动债务提供替代方案。

欧洲的情况完全不同，尽管情况正在改善。因此，贷款模式几乎完全由贷款不均衡决定，但在许多市场中，贷款仍然是分散的。欧元区一直以平均每季度400亿欧元的速度去杠杆化，而同期英国的未偿贷款以每季度110亿英镑的速度收缩。

英国市场在危机后受到的打击最大，因为外国只撤出了在英国活跃的市场。按照90年代经济下行的数据，从全部贷款的10.1%下降到4.9%，其中房地产价格从全部贷款的10.1%下降到6.75年。在当前的周期中，2014年第三季度，英国已将商业地产的风险从11.6%降至6.9%。这表明，在英国的风险开始增加之前，还有12至18个月的时间。

高力国际(Colliers International)东欧研究区域总监达米安哈灵顿(Damian Harrington)评论称：“许多人仍在积极看待去杠杆化，但其影响因地而异，这实际上改变了当前牛市周期中单个市场的移动速度。从英国和欧洲的角度来看，去杠杆化可能需要一段时间，但最糟糕的似乎是向贷款市场过度注入新的活力和资金。

“在一些市场，贷款现在已经足够有竞争力了，利润率在下降，这反过来给房地产收益率带来了进一步的下行压力。在低利率和高资金池的全球背景下，单一市场越来越多地提供各种“债务能力头寸”。后两个因素在很大程度上决定了单一房地产市场沿着投资曲线移动的速度。”

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